Care Property Invest Analist: Jasper Thysens, CFA

Care Property Invest is een Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gespecialiseerd in zorgvastgoed. De groep werd in 1995 opgericht onder de naam 'Serviceflats Invest' (SFI) op initiatief van de Vlaamse regering, met als doel 2.000 serviceflats te bouwen verdeeld over Vlaanderen en Brussel. De OCMW's en caritatieve VZW's stelden via recht van opstal gronden ter beschikking aan SFI in ruil voor een erfpacht van 27 jaar, waarvoor een jaarlijkse geïndexeerde vergoeding (canon) voorzien werd. Op het einde van de looptijd zullen de OCMW's de assistentiewoningen overkopen aan de oorspronkelijke niet-geïndexeerde investeringskost. In 2014, na de afronding van deze overheidsopdracht, besloot de groep haar werkterrein uit te breiden naar de bredere zorgsector, met een focus op woonzorgcentra en woningen voor personen met een beperking. Om de strategiewijziging duidelijk te maken werd de naam veranderd in 'Care Property Invest'.

Care Property Invest kon voor 2019 goede resultaten voorleggen, met een stijging van de huurinkomsten (+16,8%), een bezettingsgraad van 100%, een stijging van de aangepaste nettowinst (18,7%) en een stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (+24%). Deze resultaten stellen de groep dan ook in staat het dividend op te trekken met ongeveer 7%. Het aandeel blijft een aanrader voor de defensieve belegger vanwege de voorspelbare inkomsten. Het aandeel noteert momenteel aan een premie van ongeveer 50% op de onderliggende waarde van de vastgoedportefeuille en biedt zo een nettodividendrendement van 2,35%. Het aandeel is m.a.w. redelijk prijzig, maar geeft wel een quasi stabiele dividendstroom in ruil.

Het advies blijft op 'houden'.

-

​​​​​​​Resultaten boekjaar 2019 

• De huurinkomsten stegen met 16,82% tot € 29,5 miljoen, voornamelijk gedreven door de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen.
• De aangepaste nettowinst (EPRA) steeg met 12% tot € 18,7 miljoen dankzij een stijging van de huurinkomsten en een 

Positieve punten  

• Er werden in 2019 voor € 100 miljoen nieuwe investeringen aangekondigd. De reële waarde van de vastgoedportefeuille steeg daarom ook met 24% tot € 644 miljoen. Er werden twee projecten in België en drie projecten in Nederland verworven die meteen inkomsten genereerden. Daarnaast zijn er nog vijf projecten in Nederland in ontwikkelingen.
• Het eigen vermogen werd versterkt vanwege enerzijds een keuzedividend en anderzijds een kapitaalverhoging in natura.
• De bezettingsgraad bleef stabiel op 100%.
• De gemiddelde rentevoet op uitstaande leningen daalde met 55 basispunten tot 2,35%.
• Ondanks de stijging van het aantal dividengerechtigde aandelen als gevolg van de kapitaalverhogingen in 2019, zal het brutodividend worden opgetrokken tot 0,77 euro per aandeel (+7%). Bovendien genieten deze dividenden van een verlaagde roerende voorheffing van 15% i.p.v. 30% (zorgvastgoed).
• Care Property Invest verwacht voor 2020 een stijging van de huurinkomsten met ongeveer 18,5% tot € 35 miljoen, een stijging van de aangepaste EPRA winst per aandeel van ongeveer 14% en een dividendverhoging tot minimum € 0,80 per aandeel (+4%).

Negatieve punten 

• De schuldgraad steeg met ongeveer 8% tot 49,32%. Dit ligt echter wel in lijn met de langetermijndoelstelling waarbij een vork vooropgesteld werd van 50%-55%.
• Het management vermeld in haar persbericht kort dat de maatregelen rond het Covid-19 virus mogelijks een impact kunnen hebben op de financiële prestaties van 2020. Veel meer woorden worden er niet over gerept.

Sterktes 

• Mooie track record de voorbije jaren opgebouwd. 
• Ongeveer de helft van de huurinkomsten volgen uit overeenkomsten met lokale overheden, wat het lage risicoprofiel uniek maakt tegenover andere GVV's.
• Lange duurtijd van erfpachtcontracten (16,83 jaar in 2019)
• Het dividend wordt steeds zo dicht mogelijk tegen het wettelijk minimum van 80% gehouden zodat de overige middelen geïnvesteerd kunnen worden voor verdere groei.
• Exploitatie door operatoren met bewezen track record.

Zwaktes 

• Constructies met erfpacht zorgen ervoor dat Care Property Invest niet kan profiteren van de waardetoename van serviceflats op termijn.
• Weinig specifieke ervaring in woonzorgcentra.
• Op langere termijn (5-10 jaar) kan er onzekerheid komen over wat er zal gebeuren als de oorspronkelijke contracten met de OCMW's aflopen. Zullen OCMW's overeenkomst willen verlengen of de vergoeding op het einde van de periode betalen?

Opportuniteiten 

• Het Federaal Planbureau verwacht een piek van de vergrijzing in België in 2070. Er zal daarom de komende jaren nog een stijgende vraag zijn naar zorgvastgoed.
• Uitbreiding mogelijk naar landen met een vergelijkbare demografische evolutie.
• Sterk versnipperde sector met nog veel potentiële overnamedoelwitten.

Bedreigingen 

• Een stijgende rente kan de komende jaren op de winsten wegen, en de aantrekkelijkheid van GVV's verlagen.
• Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, kan in de toekomst op de rendementen wegen

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.