Care Property Invest Analist: Jonathan Mertens

Serviceflats Invest (SFI) werd in 1995 opgericht op initiatief van de Vlaamse regering. Het bedrijf was de eerste vastgoedbevak en heeft ondertussen het statuut van GVV. Het doel bij de oprichting was om 2,000 serviceflats te bouwen in Vlaanderen en Brussel met subsidies van de Vlaamse regering. De OCMW's gaven SFI het recht om te bouwen op hun gronden en SFI gaf in ruil een erfpacht van 27 jaar aan het OCMW. Het OCMW betaalt in ruil een jaarlijkse geïndexeerde vergoeding (canon). SFI krijgt op het einde van die periode haar oorspronkelijke investeringskost (niet-geïndexeerd) terugbetaald.       
In 2014 was het programma gerealiseerd en moest SFI nadenken over haar toekomstige strategie. Het besloot om haar werkterrein uit te breiden naar de bredere zorgsector, met een focus op woonzorgcentra en woningen voor personen met een beperking . Om de strategiewijziging duidelijk te maken werd de naam veranderd in 'Care Property Invest'. 

Care Property Invest is één van de defensievere namen in het vastgoed, met voorspelbare inkomsten. Het bedrijf heeft een duidelijke lange termijn strategie in een specifiek segment van de vastgoedmarkt. Bovendien zorgt de huidige lage rente ervoor dat het bedrijf haar uitbreiding van de vastgoedportefeuille tegen gunstige voorwaarden kan doorvoeren.
Aan de huidige koers noteert het aandeel met een premie op de intrinsieke waarde van rond de 60% en een nettodividendrendement van 2.3%. Het is aandeel is duur gewaardeerd, al staat hier een zeer defensief bedrijfsmodel tegenover met een quasi stabiele dividendstroom. 
We komen aan de huidige beurskoers niet verder dan een 'houden' advies.

-

​​​​​​​Resultaten na 9 maanden 2019 

• De huurinkomsten stegen met 17.4% tot € 21.9 miljoen.
• De aangepaste nettowinst (EPRA) steeg met 9.4% tot € 13.9 miljoen.

Positieve punten  

• Care Property werkte volop aan de groei van haar portefeuille en investeerde het geld van de kapitaalverhoging van vorig jaar: Er kwamen 3 panden bij in de Nederlandse vastgoedportefeuille en 2 panden in de Belgische vastgoedportefeuille.
• De gemiddelde rentevoet op de leningen daalt verder van 2.5% einde juni 2019 tot 2.38% einde september 2019. 
• De bezettingsgraad blijft nog altijd stabiel op 100%. 
• Ongeveer 56% van de aandeelhouders besloten om hun dividend in extra aandelen te ontvangen.
• Care Property geeft aan haar dividend te willen optrekken van € 0.72 naar € 0.77. Bovendien wordt dit dividend slechts belast aan 15%. Het bedrijf verwacht een winst per aandeel van minimaal € 0.87. Hierdoor bedraagt de pay-out ratio 88.5%.

Negatieve punten 

• Het totaal aantal aandelen steeg het afgelopen jaar van 19.322.845 naar 20.394.746. Het bedrijf koos er ondermeer voor om overnames te financieren met de uitgifte van nieuwe aandelen en een keuzedividend in nieuwe aandelen aan te bieden.
• Door de expansie van de vastgoedportefeuille steeg de schuldgraad naar 48,88%. Omgerekend geeft dit het bedrijf ongeveer € 88.3 miljoen aan financiële middelen die het kan aanwenden voor verdere investeringen. In absolute termen stegen de schulden tot € 267.9 miljoen.
• Epra NAV bedraagt momenteel € 18.23 per aandeel. Dit impliceert aan de huidige beurskoers een premie van 61.8% op de intrinsieke waarde van het vastgoed. 
• De beurskoers is sinds nieuwjaar met ongeveer 45% gestegen, wat neerwaartse druk genereert op het dividendrendement van het bedrijf.
• De concurrentie in de zoektocht naar nieuwe panden blijft groot en dat drijft de prijzen omhoog. 

Sterktes 

• Mooie track record de voorbije jaren opgebouwd. 
• Actief in defensieve segmenten van de markt, met grote visibiliteit op toekomstige inkomsten. Contracten met OCMW's hebben nog een gemiddelde looptijd van meer dan 17 jaar.
• Beschermd tegen toekomstige verhogingen van roerende voorheffing met clausules in haar huurcontracten.

Zwaktes 

• Kleine speler, heeft vandaag de capaciteit niet om uit te breiden naar meerdere landen
• Constructies met erfpacht zorgen ervoor dat Care Property Invest niet kan profiteren van de waardetoename van serviceflats op termijn.
• Weinig specifieke ervaring in woonzorgcentra.
• Op langere termijn (5-10 jaar) kan er onzekerheid komen over wat er zal gebeuren als de oorspronkelijke contracten met de OCMW's aflopen. Zullen OCMW's overeenkomst willen verlengen of de vergoeding op het einde van de periode betalen?

Opportuniteiten 

• Nog sterk versnipperde sector waar nog veel overnamedoelwitten voor Care Property Invest zijn

Bedreigingen 

• Een stijgende rente kan de komende jaren op de winsten wegen, en de aantrekkelijkheid van GVV's verlagen
• Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, kan in de toekomst op de rendementen wegen

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.