Advies: Kopen
Bron: Dierickx Leys
Groei
Stabiliteit
Kwaliteit
Waardering
Care Property Invest is een Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gespecialiseerd in zorgvastgoed. De groep werd in 1995 opgericht onder de naam 'Serviceflats Invest' (SFI) op initiatief van de Vlaamse regering, met als doel 2.000 serviceflats te bouwen verdeeld over Vlaanderen en Brussel. De OCMW's en caritatieve VZW's stelden via recht van opstal gronden ter beschikking aan SFI in ruil voor een erfpacht van 27 jaar, waarvoor een jaarlijkse geïndexeerde vergoeding (canon) voorzien werd. Op het einde van de looptijd zullen de OCMW's de assistentiewoningen overkopen aan de oorspronkelijke niet-geïndexeerde investeringskost. In 2014, na de afronding van deze overheidsopdracht, besloot de groep haar werkterrein uit te breiden naar de bredere zorgsector, met een focus op woonzorgcentra en woningen voor personen met een beperking. Om de strategiewijziging duidelijk te maken werd de naam veranderd in 'Care Property Invest'.
Bron: Care Property Invest
Operationeel presteerde Care Property Invest in lijn met onze verwachtingen, al had de uitgevoerde kapitaalsverhoging wel een verwaterende impact op verschillende kernparameters (kpi's) zoals de winst per aandeel of de boekwaarde per aandeel. De kernactiviteiten van het bedrijf zijn defensief van aard en we verwachten dan ook weinig operationele verrassingen. De recente expansie van de vastgoedportefeuille richting de Spaanse en de Ierse zorgvastgoedmarkt houdt, omwille van vergelijkbare demografische bevolkingsprofielen, steek. De triple net leasing contracten zorgen daarnaast voor langdurige leasingtermijnen met een jaarlijkse indexatie van de huur aangepast aan de inflatie. Hierdoor is het aandeel voornamelijk interessant voor beleggers met een eerder defensief profiel.
Ondanks bovengenoemde positieve elementen zijn er echter ook enkele negatievere zaken die we in acht moeten nemen. Zo is de schuldgraad, ondanks de kapitaalsverhoging begin januari, opnieuw gestegen naar 46,5%. Bovendien verwacht het management dat deze parameter tegen het einde van het boekjaar tot tussen de 47 en 50% zal stijgen.
Daarnaast is het geen geheim dat de huidige stijging van de (langetermijn)rente in de Europese Unie weegt op de waarderingen in de vastgoedsector. Enerzijds zal dit het (op termijn) duurder maken om te ontlenen voor vastgoedbedrijven, waardoor in principe de vraag naar zorgvastgoedprojecten zal dalen. Anderzijds zal dit er ook voor zorgen dat de huidige schulden zullen moeten worden geherfinancierd aan hogere interestvoeten, wat kan wegen op de rendabiliteit.
Tot slot hebben de hogere interestvoeten ook tot gevolg dat de rente op obligaties opnieuw is gestegen, waardoor obligaties opnieuw een alternatief vormen voor de meer defensieve belegger. Dit weegt ook op de waarderingen van de vastgoedbedrijven omdat deze vaak werden beschouwd als 'quasi-obligaties' omwille van de stabiliteit en voorspelbaarheid van hun dividendbeleid.
Na verschillende jaren waarin het aandeel steevast noteerde met een premie ten opzichte van de waarde van het vastgoed, is dit na de sterke stijging van de rente gedurende de afgelopen twaalf maanden en de ongelukkige kapitaalsverhoging van januari veranderd in een significante korting. Aan de huidige beurskoers noteert het aandeel met een discount van 31% ten opzichte van de EPRA NTA waarde. Hierdoor is het brutodividendrendement toegenomen tot ongeveer 7.9%. Noteer wel dat Care Property hiervoor dit boekjaar quasi 100% van de winst per aandeel dient uit te keren.
Ons advies voor Care Property Invest blijft onveranderd op 'kopen', al hebben we onze koopzones bij een voorgaande bespreking wel neerwaarts aangepast om de impact van de stijgende rentes op de waardering van het vastgoed te weerspiegelen.
Kapitaalverhoging 12/01/2023:
Care property heeft aangekondigd dat het een kapitaalverhoging wenst door te voeren waarbij de aandeelhouder per 3 aandelen in bezit (en aldus 3 rechten) zal kunnen intekenen op een extra aandeel care property invest voor €12 per aandeel.
Via deze weg wil het bedrijf in totaal ongeveer € 110 miljoen vers kapitaal ophalen. Volgens CPI dienen deze middelen een drieledig doel. In de eerste plaats wil het bedrijf deze tegoeden gebruiken om bestaande investeringen en ontwikkelingsprojecten te financieren. Ten tweede wenst CPI verdere investeringen te doen in de zorgvastgoedmarkt en meer specifiek in de Nederlandse, Belgische, Spaanse en Ierse markt. Ten derde dienen deze financiële middelen om de LTV ratio terug te dringen tot onder de 50%.
We hadden tijdens een vorige bespreking van de financiële resultaten reeds gewezen op de hoge schuldgraad van het bedrijf en de verwachting dat een kapitaalverhoging nakende was. Op deze kapitaalsverhoging mag volgens ons dan ook ingetekend worden.
Fiscaal boekjaar (in Mio) | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
Omzet | 20 | 25 | 29 | 36 | 43 | 54 | 66 |
Operationele winst | 17 | 28 | 36 | 33 | 57 | 44 | 52 |
Nettowinst | 14 | 23 | 27 | 20 | 60 | 34 | 37 |
Boekwaarde per aandeel | 11,29 | 11,92 | 13,20 | 15,34 | 17,80 | 19,99 | 17,49 |
Winst per aandeel | 0,90 | 1,19 | 1,32 | 0,82 | 2,30 | 1,24 | 1,01 |
Koers/Winst | 21 | 17 | 22 | 33 | 11 | 12 | 13 |
Dividend | 0,58 | 0,72 | 0,77 | 0,80 | 0,87 | 1 | 1 |
Dividendrendement | 3,12% | 3,56% | 2,61% | 2,97% | 3,38% | 6,7% | 7,8% |
Bron: Bloomberg | in EUR |
Resultaten 9M 2023
Positieve punten
Negatieve punten
Sterktes
Zwaktes
Opportuniteiten
Bedreigingen
Datum | Koers | Advies |
---|---|---|
2017/04/12 | 19.22 EUR | Houden |
2019/03/26 | 23.2 EUR | Houden |
2020/03/23 | 24.95 EUR | Kopen |
2021/09/07 | 28.15 EUR | Houden |
2022/03/16 | 23.8 EUR | Kopen |
2023/03/13 | 12.9 EUR | Kopen |
Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.
Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.
Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.
De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.
Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.
Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen.De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.
Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.
De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.
De bevoegde autoriteit is de FSMA.
De analist en/of nauw met hem/haar gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.
Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.