Care Property Invest Analist: Geert Campaert

Serviceflats Invest (SFI) werd in 1995 opgericht op initiatief van de Vlaamse regering. Het bedrijf was de eerste vastgoedbevak en heeft ondertussen het statuut van GVV. Het doel bij de oprichting   was om 2,000 serviceflats te bouwen in Vlaanderen en Brussel met subsidies van de Vlaamse regering. De OCMW's gaven SFI het recht om te bouwen op hun gronden en SFI gaf in ruil een erfpacht van 27 jaar aan het OCMW. Het OCMW betaalt in ruil een jaarlijkse geïndexeerde vergoeding (canon). SFI krijgt op het einde van die periode haar oorspronkelijke investeringskost (niet-geïndexeerd) terugbetaald.       
In 2014 was het programma gerealiseerd en moest SFI nadenken over haar toekomstige strategie. Het besloot om haar werkterrein uit te breiden naar de bredere zorgsector, met een focus op woonzorgcentra en woningen voor personen met een beperking . Om de strategiewijziging duidelijk te maken werd de naam veranderd in 'Care Property Invest'. 

Care Property Invest is één van de defensievere namen in het vastgoed, met voorspelbare inkomsten. De waardering is vandaag echter niet goedkoop meer. 

-

​​​​​​​Resultaten eerste 9 maanden 2018 

• De huurinkomsten stegen met 28% tot € 18.6 miljoen. 

Positieve punten  

• Care Property werkte volop aan de groei van haar portefeuille en investeerde het geld van de kapitaalverhoging van vorig jaar: de waarde van de portefeuille steeg van € 355 miljoen naar € 467 miljoen.
• De gemiddelde rentevoet op de leningen daalt verder van 3,766% naar 3,11%. 
• De bezettingsgraad blijft nog altijd stabiel op 100%. 
• Met een eerste project in Nederland werkt Care Property Invest verder aan de geografische diversificatie van haar portefeuille.
• Care Property geeft aan haar dividend te willen optrekken van € 0,68 naar € 0.72. 

Negatieve punten 

• Door het hogere aantal aandelen daalde de intrinsieke waarde per aandeel licht van € 15.98 naar € 15.57. 
• Door de uitbreiding van het team om de groei van Care Property Invest in goede banen te leiden stegen de kosten en daalde de brutomarge van 92.7% naar 83.3%.
• De concurrentie in de zoektocht naar nieuwe panden blijft groot, en dat drijft de prijzen omhoog. 

Sterktes 

• Mooie track record de voorbije jaren opgebouwd. 
• Actief in defensieve segmenten van de markt, met grote visibiliteit op toekomstige inkomsten. Contracten met OCMW's hebben nog een gemiddelde looptijd van meer dan 18 jaar.
• Beschermd tegen toekomstige verhogingen van roerende voorheffing met clausules in haar huurcontracten.

Zwaktes 

• Kleine speler, heeft vandaag de capaciteit niet om uit te breiden naar meerdere landen
• Constructies met erfpacht zorgen ervoor dat Care Property Invest niet kan profiteren van de waardetoename van serviceflats op termijn.
• Weinig specifieke ervaring in woonzorgcentra.
• Op langere termijn (5-10 jaar) kan er onzekerheid komen over wat er zal gebeuren als de oorspronkelijke contracten met de OCMW's aflopen. Zullen OCMW's overeenkomst willen verlengen of de vergoeding op het einde van de periode betalen?

Opportuniteiten 

• Nog sterk versnipperde sector waar nog veel overnamedoelwitten voor Care Property Invest zijn

Bedreigingen 

• Een stijgende rente kan de komende jaren op de winsten wegen, en de aantrekkelijkheid van GVV's verlagen
• Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, kan in de toekomst op de rendementen wegen

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx, Leys & Cie. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.