Care Property Invest Analist: Jonathan Mertens

Care Property Invest is een Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gespecialiseerd in zorgvastgoed. De groep werd in 1995 opgericht onder de naam 'Serviceflats Invest' (SFI) op initiatief van de Vlaamse regering, met als doel 2.000 serviceflats te bouwen verdeeld over Vlaanderen en Brussel. De OCMW's en caritatieve VZW's stelden via recht van opstal gronden ter beschikking aan SFI in ruil voor een erfpacht van 27 jaar, waarvoor een jaarlijkse geïndexeerde vergoeding (canon) voorzien werd. Op het einde van de looptijd zullen de OCMW's de assistentiewoningen overkopen aan de oorspronkelijke niet-geïndexeerde investeringskost. In 2014, na de afronding van deze overheidsopdracht, besloot de groep haar werkterrein uit te breiden naar de bredere zorgsector, met een focus op woonzorgcentra en woningen voor personen met een beperking. Om de strategiewijziging duidelijk te maken werd de naam veranderd in 'Care Property Invest'.

Solide halfjaarverslag bij Care Property Invest, dat met verdere investeringen in Spanje, een derde kernmarkt aanboort. Operationeel presteerde het bedrijf in lijn met onze verwachtingen. De activiteiten van het bedrijf zijn redelijk defensief van aard zijn en we verwachten dan ook weinig operationele verrassingen.  

De premie ten opzichte van de intrinsieke waarde van het vastgoed (Epra NAV) is opnieuw stevig opgelopen. Aan de huidige beurskoers noteert het aandeel dan ook met een premie van 42%, waardoor het nettodividendrendement verder is afgenomen tot ongeveer 2,5%. Daarnaast gaan we uit van een kapitaalverhoging in het najaar bij CPI.
Hierdoor gaat ons advies voor care property invest een trapje lager naar 'houden'

23/06/2020: CP Invest haalde met een aandelenuitgifte ongeveer 60 miljoen euro op. Dit gebeurde via een private plaatsing en zorgde voor een verwatering van ongeveer 10%. De gelden zullen dienen om de zorgvastgoedportefeuille versnelt te ontwikkelen. Het beoogde dividend van €0,80 per aandeel zal niet worden aangetast door de transactie.

22/06/2020: Care Property Invest breidt haar geografisch territorium uit door, naast de Belgische en Nederlandse, toe te treden tot de Spaanse zorgvastgoedmarkt. Het verwierf een eerste nog te ontwikkelen project in Madrid waarvan de totale kostprijs ongeveer 12 miljoen euro zal bedragen. Het bedrijf wenst zo in te spelen op de sterke vergrijzing, hogere yields, en tekort aan woongelegenheden in het Zuid-Europese land. CEO Peter Van Heukelom hoopt binnen afzienbare tijd de aanwezigheid van CP Invest hier nog verder uit te breiden. 

4-8/06/2020: Nadat EPRA (i.e. European Public Real Estate Association) aankondigde dat Care Property Invest mee opgenomen zou worden in de EPRA-index, werd deze beslissing terug ingetrokken vanwege het Amerikaans FTSE Russel, die de indexen ter beschikking stelt. Er was al enige tijd discussie rond het feit dat het historische vastgoedportefeuille, ongeveer de helft van de totale activa) werd opgebouwd via erfpachtovereenkomsten. FTSE Russell weigert de inkomsten die hieruit voortvloeien niet te erkennen als reguliere vastgoedinkomsten, waardoor het bedrijf niet voldoet aan de voorwaarden voor opname in de EPRA-index. Het aandeel kende hierdoor een korte rollercoasterrit. Het aandeel noteerde na de melding FTSE Russel ongeveer 10% lager.

​​​​​​​​​​​​​​

Resultaten H1 2021

• De huurinkomsten stegen met ongeveer 21,6% tot € 20,6 miljoen, voornamelijk gedreven door de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen en indexatie van de huurprijzen.
• De aangepaste nettowinst (EPRA) steeg met 23% tot € 13,2 miljoen
• De aangepaste nettowinst per aandeel (EPRA) steeg met 5% tot € 0.51 per aandeel

Positieve punten  

• Door verschillende vastgoedbeleggingen in België, Nederland en Spanje steeg de totale waarde van de vastgoedportefeuille het afgelopen halfjaar met ongeveer 8% tot €890 miljoen. In absolute termen kwam dit neer op een totaal geinvesteerd bedrag van ongeveer € 82,7 miljoen. De panden werden tevens opwaarts geherwaardeerd met ongeveer € 6,2 miljoen. 
• Care Property Invest heeft het afgelopen jaar haar eerste investeringen gedaan in de Spaanse markt. Gegeven het vergelijkbare demografisch profiel in vergelijking met de huidige kernmarkten (België & Nederland) lijkt dit op het eerste zicht een juiste beslissing. 
• De bezettingsgraad bleef stabiel op 100%.
• De gemiddelde rentevoet op uitstaande leningen daalde met 32 basispunten tot 1,93%.
• Outlook: Het bedrijf verwacht dat de huurinkomsten zullen stijgen naar € 43 miljoen dit boekjaar, met een onderliggende winst per aandeel (EPRA) van € 1.04. Het dividend zou stijgen tot € 0.84 per aandeel.(+ 5%). Weet dat deze dividenden genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15% i.p.v. 30% (zorgvastgoed).

​​​​​​​Negatieve punten 

• De schuldgraad steeg het afgelopen halfjaar met 1 procent tot 46,98%. Dit ligt onder de langetermijndoelstelling waarbij een vork vooropgesteld werd van 50%-55% (max. schuldgraad 60% opgenomen in convenanten). Noteer wel dat er in het eerste halfjaar een investeringspand (Résidence des Ardennes) werd verworven door middel van de uitgifte van extra aandelen met een totale waarde van ongeveer € 42 miljoen. We denken dat een verdere kapitaalverhoging nakende is om de schuldgraad opnieuw te kunnen verlichten. 
• Het totaal aantal uitstaande aandelen nam y-o-y toe tot 25,8 miljoen. Dit was te wijten aan onder andere 'bijdragen in natura                (+1,7 miljoen nieuwe aandelen), een private plaatsing  bij institutionele investeerders (+2,2 miljoen aandelen) en het optionele keuzedividend voor bestaande aandeelhouders (+ 273.091 aandelen). Hierdoor daalde de netto-actiefwaarde (EPRA NAV) per aandeel licht naar € 19,81.

Sterktes 

• Mooie track record de voorbije jaren opgebouwd. 
• Ongeveer de helft van de huurinkomsten volgen uit overeenkomsten met lokale overheden, wat het lage risicoprofiel uniek maakt tegenover andere GVV's.
• Lange duurtijd van erfpachtcontracten (16,83 jaar in 2019)
• Het dividend wordt steeds zo dicht mogelijk tegen het wettelijk minimum van 80% gehouden zodat de overige middelen geïnvesteerd kunnen worden voor verdere groei.
• Exploitatie door operatoren met bewezen track record.

Zwaktes 

• Constructies met erfpacht zorgen ervoor dat Care Property Invest niet kan profiteren van de waardetoename van serviceflats op termijn.
• Weinig specifieke ervaring in woonzorgcentra.
• Op langere termijn (5-10 jaar) kan er onzekerheid komen over wat er zal gebeuren als de oorspronkelijke contracten met de OCMW's aflopen. Zullen OCMW's overeenkomst willen verlengen of de vergoeding op het einde van de periode betalen?

Opportuniteiten 

• Het Federaal Planbureau verwacht een piek van de vergrijzing in België in 2070. Er zal daarom de komende jaren nog een stijgende vraag zijn naar zorgvastgoed.
• Uitbreiding mogelijk naar landen met een vergelijkbare demografische evolutie.
• Sterk versnipperde sector met nog veel potentiële overnamedoelwitten.

Bedreigingen 

• Een stijgende rente kan de komende jaren op de winsten wegen, en de aantrekkelijkheid van GVV's verlagen.
• Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, kan in de toekomst op de rendementen wegen

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.