Care Property Invest Analist: Jasper Thysens, CFA

Care Property Invest is een Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gespecialiseerd in zorgvastgoed. De groep werd in 1995 opgericht onder de naam 'Serviceflats Invest' (SFI) op initiatief van de Vlaamse regering, met als doel 2.000 serviceflats te bouwen verdeeld over Vlaanderen en Brussel. De OCMW's en caritatieve VZW's stelden via recht van opstal gronden ter beschikking aan SFI in ruil voor een erfpacht van 27 jaar, waarvoor een jaarlijkse geïndexeerde vergoeding (canon) voorzien werd. Op het einde van de looptijd zullen de OCMW's de assistentiewoningen overkopen aan de oorspronkelijke niet-geïndexeerde investeringskost. In 2014, na de afronding van deze overheidsopdracht, besloot de groep haar werkterrein uit te breiden naar de bredere zorgsector, met een focus op woonzorgcentra en woningen voor personen met een beperking. Om de strategiewijziging duidelijk te maken werd de naam veranderd in 'Care Property Invest'.

Care Property Invest lijkt 2020, een jaar dat de meesten onder ons liefst zo snel mogelijk in de grondeloze dieptes van ons geheugen willen laten neerdalen, zonder enige kleerscheuren door te komen. Het tussentijds rapport over het derde kwartaal liet opnieuw solide resultaten zien. Zo steeg de aangepaste EPRA-winst per aandeel met 8% tot €0,74, bleef de bezettingsgraad op 100%, daalde de schuldgraad verder tot 46,73% en steeg de netto-actiefwaarde (EPRA) met ongeveer 8% tot €19,94. Ondanks de COVID-19 pandemie heeft CP Invest geen last van achterstallige huurinkomsten en moest de waarde van de vastgoedportefeuille niet neerwaarts bijgesteld worden. Het bedrijf herbevestigd de outlook voor 2020 en verwacht een stijging van de aangepaste EPRA winst per aandeel van ongeveer 17,5% tot €0,96 (ipv €0,93) en een dividendverhoging tot minimum € 0,80 per aandeel (+4%), betaalbaar in 2 coupons. Weet dat deze dividenden genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15% i.p.v. 30% (zorgvastgoed). Waar het bedrijf op het jaareinde van 2019 nog noteerde aan een premie van meer dan 50% op de onderliggende waarde van de vastgoedportefeuille, is dit nu teruggebracht tot ongeveer 40%. Het aandeel staat m.a.w. iets gunstiger geprijsd, waardoor het netto dividendrendement ook iets gestegen is tot 2,43%. Het advies blijft KOPEN.

23/06/2020: CP Invest haalde met een aandelenuitgifte ongeveer 60 miljoen euro op. Dit gebeurde via een private plaatsing en zorgde voor een verwatering van ongeveer 10%. De gelden zullen dienen om de zorgvastgoedportefeuille versnelt te ontwikkelen. Het beoogde dividend van €0,80 per aandeel zal niet worden aangetast door de transactie.

22/06/2020: Care Property Invest breidt haar geografisch territorium uit door, naast de Belgische en Nederlandse, toe te treden tot de Spaanse zorgvastgoedmarkt. Het verwierf een eerste nog te ontwikkelen project in Madrid waarvan de totale kostprijs ongeveer 12 miljoen euro zal bedragen. Het bedrijf wenst zo in te spelen op de sterke vergrijzing, hogere yields, en tekort aan woongelegenheden in het Zuid-Europese land. CEO Peter Van Heukelom hoopt binnen afzienbare tijd de aanwezigheid van CP Invest hier nog verder uit te breiden. 

4-8/06/2020: Nadat EPRA (i.e. European Public Real Estate Association) aankondigde dat Care Property Invest mee opgenomen zou worden in de EPRA-index, werd deze beslissing terug ingetrokken vanwege het Amerikaans FTSE Russel, die de indexen ter beschikking stelt. Er was al enige tijd discussie rond het feit dat het historische vastgoedportefeuille, ongeveer de helft van de totale activa) werd opgebouwd via erfpachtovereenkomsten. FTSE Russell weigert de inkomsten die hieruit voortvloeien niet te erkennen als reguliere vastgoedinkomsten, waardoor het bedrijf niet voldoet aan de voorwaarden voor opname in de EPRA-index. Het aandeel kende hierdoor een korte rollercoasterrit. Het aandeel noteerde na de melding FTSE Russel ongeveer 10% lager.

​​​​​​​​​​​​​​

Resultaten derde kwartaal 2020

• De aangepaste nettowinst (EPRA) steeg met 21% tot €16,8 miljoen. Per aandeel is dat een stijging van een ongeveer 8%.
• De huurinkomsten stegen met ongeveer 21,3% tot €26,5 miljoen, voornamelijk gedreven door de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen.

Positieve punten  

• Door verschillende vastgoedbeleggingen in België en Nederland steeg de waarde van de vastgoedportefeuille sinds de start van het jaar met ongeveer 25% tot €804 miljoen. De panden moesten tevens niet neerwaarts geherwaardeerd worden ten gevolge van de COVID-19 crisis. De netto-actiefwaarde (EPRA) per aandeel steeg het voorbije kwatraal met ongeveer 8% tot €19,94.
• Care Property Invest heeft tot op heden geen last van achterstallige huurinkomsten, noch moet het enige tegemoetkomingen voorzien ten opzichte van de huurders ten gevolge van de coronacrisis.
• De bezettingsgraad bleef stabiel op 100%.
• De schuldgraad daalde sinds het begin van het boekjaar met 2,59 procentpunt tot 46,73%. Dit ligt onder de langetermijndoelstelling waarbij een vork vooropgesteld werd van 50%-55% (max. schuldgraad 60% opgenomen in convenanten).
• De gemiddelde rentevoet op uitstaande leningen daalde met 22 basispunten tot 2,13%.
• Het bedrijf herbevestigd de outlook voor 2020 en verwacht een stijging van de aangepaste EPRA winst per aandeel van ongeveer 17,5% tot €0,96 (ipv €0,93) en een dividendverhoging tot minimum € 0,80 per aandeel (+4%), uitbetaalbaar in 2 coupons. Weet dat deze dividenden genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15% i.p.v. 30% (zorgvastgoed).
• Het bedrijf had op het einde van het derde kwartaal €190 miljoen aan liquiditeiten ter beschikking (i.e. cash & equivalenten en beschikbare kredietfaciliteiten).

​​​​​​​Negatieve punten 

• Het management herhaalde dat de maatregelen rond het COVID-19 mogelijks een impact kunnen hebben op de financiële prestaties van 2020 en de waardering van sommige activa. Het bedrijf kan tevens de vertragingen van de lopende ontwikkelingsprojecten niet kwantificeren, maar stelt dat deze eerder beperkt lijken.

Sterktes 

• Mooie track record de voorbije jaren opgebouwd. 
• Ongeveer de helft van de huurinkomsten volgen uit overeenkomsten met lokale overheden, wat het lage risicoprofiel uniek maakt tegenover andere GVV's.
• Lange duurtijd van erfpachtcontracten (16,83 jaar in 2019)
• Het dividend wordt steeds zo dicht mogelijk tegen het wettelijk minimum van 80% gehouden zodat de overige middelen geïnvesteerd kunnen worden voor verdere groei.
• Exploitatie door operatoren met bewezen track record.

Zwaktes 

• Constructies met erfpacht zorgen ervoor dat Care Property Invest niet kan profiteren van de waardetoename van serviceflats op termijn.
• Weinig specifieke ervaring in woonzorgcentra.
• Op langere termijn (5-10 jaar) kan er onzekerheid komen over wat er zal gebeuren als de oorspronkelijke contracten met de OCMW's aflopen. Zullen OCMW's overeenkomst willen verlengen of de vergoeding op het einde van de periode betalen?

Opportuniteiten 

• Het Federaal Planbureau verwacht een piek van de vergrijzing in België in 2070. Er zal daarom de komende jaren nog een stijgende vraag zijn naar zorgvastgoed.
• Uitbreiding mogelijk naar landen met een vergelijkbare demografische evolutie.
• Sterk versnipperde sector met nog veel potentiële overnamedoelwitten.

Bedreigingen 

• Een stijgende rente kan de komende jaren op de winsten wegen, en de aantrekkelijkheid van GVV's verlagen.
• Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, kan in de toekomst op de rendementen wegen

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.