VGP Analist: Geert Campaert

VGP N.V. is een Belgisch familiebedrijf gespecialiseerd in de ontwikkeling en het beheer van logistiek en semi-industrieel vastgoed op strategische locaties die het vervolgens verkoopt aan joint ventures ofwel zelf verhuurt via lange termijn huurovereenkomsten. Het businessmodel is volledig geïntegreerd, wat betekent dat VGP zich over elke stap van de waardeketen ontfermt, gaande van de aankoop van de ontwikkelingsgronden, tot het projectontwerp, de aanbesteding en coördinatie van de bouwwerkzaamheden en het uiteindelijke verhuur en beheer van het vastgoed. Het bedrijf zag het daglicht in 1998 en richtte zich initieel uitsluitend op vastgoedontwikkeling in Tsjechië. Ondertussen is VGP actief in 16 Europese landen waaronder Duitsland, Tsjechië, Spanje, Nederland en Slovakije en telt het bedrijf zo’n 360 voltijdse werknemers. Eind 2022 beschikte VGP over een grondbank van ongeveer 10,7 miljoen m².

VGP omvat drie segmenten:

• Vastgoedontwikkeling: Dit segment behelst de kernactiviteit van VGP en omvat het resultaat uit het ontwikkelen van nieuwe logistieke of licht-industriële vastgoedprojecten. Hiervoor heeft de ontwikkelaar een uitgebreide grondbank ter beschikking met strategisch gelegen percelen die ideaal zijn voor logistieke projecten. Doorheen het ontwikkelingsproces wordt de uiteindelijke huurder reeds betrokken zodat het pand zeker voldoet aan zijn specifieke vereisten. De panden dienen doorgaans voor activiteiten als opslag, assemblage, herverpakking en eindverwerking van goederen.
• Investeringsactiviteiten: Hierin vervat zitten de bedrijfswinsten die voortkomen uit het verhuur van het opgeleverde logistieke vastgoed, zowel het deel in rechtstreeks bezit van VGP als het proportionele deel uit de verschillende joint ventures.
• Vastgoed- en activabeheer: Dit segment omvat activiteiten zoals o.a. het onderhoud van de technische installaties in en rond de gebouwen, het afvalbeheer, het onderhoud van de tuinen rond de gebouwen, het volledige projectmanagement van verbouwingswerken aan de panden, en het aanbieden van verhuurdiensten.

Allianz Joint Ventures

Dankzij een samenwerking met Allianz Real Estate, de vastgoedpoot van de gelijknamige Duitse verzekeraar, is VGP in staat om snel kapitaal te recycleren en aan te wenden voor nieuwe vastgoedontwikkelingen. Sinds de start van het partnerschap in 2016 werden reeds vier joint ventures opgericht specifiek gericht op het herbergen van vastgoedprojecten van VGP. Beide partijen hebben in deze joint ventures een gelijk aandeel en zorgen elks voor hun helft van de financiering, zijnde ongeveer 20% van de aankoopprijs. Immers, het aparte vehikel streeft naar een maximale schuldfinanciering van ongeveer 60% van de vastgoedaankopen.

De eerste twee joint ventures hebben uitsluitend tot doel om door VGP opgeleverd logistiek vastgoed in specifieke geografische regio’s over te nemen om zo een stabiele inkomstengenererende vastgoedportefeuille op te bouwen. De joint ventures beogen elks een maximale portefeuilleomvang van € 1,7 miljard en beschikken bij elke vastgoedverkoop van VGP over een recht van eerste weigering (lees: een voorkeurrecht) om deze activa te verwerven aan een marktconforme prijs. Het beheer van het logistieke vastgoed wordt nadien voor alle activa verzorgd door VGP.

De derde joint venture richt zich in tegenstelling tot de eerste twee JV's niet op de verwerving van afgewerkte projecten maar werd in het leven geroepen voor de ontwikkeling van een logistiek park in München (volledig voorverhuurd). Het ontwikkelingsrisico wordt daarom ook gedeeld tussen Allianz en VGP.

Nadat in 2021 het investeringsdoel van de eerste joint venture werd behaald, werd in december van hetzelfde jaar een vierde joint venture opgericht met een investeringsdoel van € 2,8 miljard en die zich zal richten op dezelfde geografische markten als de eerste JV, zijnde Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. 

Geen gereglementeerde vastgoedvennootschap

Merk op dat gezien de kernactiviteit van VGP vastgoedontwikkeling is in tegenstelling tot vastgoedverhuur het bedrijf als dusdanig niet het statuut van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) heeft. VGP is dan ook niet gebonden aan de voorwaarden waar GVV's als Montea, WDP en Intervest wel aan moeten voldoen, zoals een beperking van de schulden tot maximaal 65% van het balanstotaal en een verplichte uitkering van 80% van de winst. Het dividendbeleid van VGP (payout ratio tussen 40%-60%) geeft het bedrijf dus meer ruimte om de winsten te herinvesteren.

Een goede trading updat bij VGP. De vraag naar logistiek vastgoed blijft gezond, de liquiditeit is sterk verbeterd met de inkomsten van de nieuwe joint venture, de bouwkosten dalen opnieuw en de bezettingsgraad is nog altijd zeer hoog.  Na het koersherstel van de voorbije maanden noteert het aandeel net boven haar intrinsieke waarde van € 82,1 per aandeel, en zit het dus in de 'houden'-zone, net boven de koopzone. 

Trading update eerste 10 maanden 2023

• Vastgoedontwikkeling: 24 projecten zijn in aanbouw voor een totale oppervlakte van 790.000  m² aan verhuurbare oppervlakte. Deze projecten zijn al voor 87% voorverhuurd.
• De vastgoedportefeuille is nog steeds quasi volledig verhuurd met een bezettingsgraad van 99%.
• Goede liquiditeit: in Q3 werd een uitkering van € 50 miljoen ontvangen van 1 van de jv's met Allianz. Daarnaast zorgde de eerste jv-transactie met Deka voor inkomsten van € 461 miljoen. VGP wil haar jv-model nog steeds uitbreiden met bestaanden en nieuwe partners, en gesprekken hieromtrent zijn gaande.
• Terugbetaling obligatie: de obligatie van € 225 miljoen met vervaldatum in september 2023 werd terugbetaald.
• Dalende bouwkosten: VGP geeft aan dat de bouwkosten de voorbije maanden verder gedaald zijn, wat de marges ten goede zou moeten komen.

25/11/2022 Kapitaalverhoging -  VGP liet in een persbericht weten dat het zo'n € 300 miljoen wil ophalen via een publieke kapitaalverhoging met voorkeurrechten voor bestaande aandeelhouders. Voor elke 4 aandelen VGP in portefeuille op het einde van handelsdag 16 november heb je recht op een inschrijving op 1 nieuw aandeel VGP aan een inschrijvingsprijs van € 55,50. De inschrijvingsperiode loopt van 17 tot en met 24 november. De rechten zijn eveneens vrij verhandelbaar op de beurs en zullen bij niet-uitoefening worden omgezet in een gelijk aantal scrips om dan te verkopen via een private plaatsing aan gekwalificeerde investeerders. Jan Van Geet en Bart Van Malderen, die samen ongeveer de helft van de aandelen bezitten, hebben alvast toegezegd om al hun rechten uit te oefenen. Het management stelt dat de gelden de nodige flexibiliteit zullen geven om in te kunnen spelen op interessante investeringsopportuniteiten die zich naar verwachting in de komende periode zullen voordoen. 

​​​​​​​

Resultaten eerste helft boekjaar 2023

• De geannualiseerde huurinkomsten stegen met 16% tot € 328 miljoen.
• De operationele winst daalde met 70% tot € 56,7 miljoen.
• Het nettoresultaat kwam uit op een winst van € 34,7 miljoen (-77%) of € 1,27  per aandeel (-82%).

Positieve punten

• Vastgoedontwikkeling: VGP had in het voorbije halfjaar 24 projecten in aanbouw voor een totale oppervlakte van 732.000 m² aan verhuurbare oppervlakte (€ 50,6 miljoen jaarlijkse huurinkomsten). 90,7% hiervan is al voorverhuurd, wat beduidend meer is dan het marktgemiddelde.
  • Grondbank: sinds het jaarbegin werd 701.000  m² gronden gekocht, waardoor de ontwikkelingsgrondbank nu uitkomt op 9,5 miljoen m², goed voor 4,4 miljoen m² aan verhuurbare oppervlakte. 
  • JV Closings: twee bijkomende transacties met de Allianz jv's genereerden een netto opbrengst van € 267,9 miljoen.
  • Nieuwe JV met Deka: VGP tekende in juli een jv overeenkomst met het Duitse Deka. In een eerste fase wordt een portefeuille van 20 gebouwen ingebracht. De bruto waarde van deze activa is ongeveer € 1,1 miljard. In totaal zal VGP meer dan € 700 miljoen aan cash recycleren met deze transactie. Op het einde van augustus werden al 17 gebouwen getransfereerd, wat VGP € 450 miljoen aan cash opleverde. 
• Bezettingsgraad: de totale vastgoedportefeuille heeft nog altijd een zeer hoge bezettingsgraad van 98.8%. 
• Dalende kosten: VGP geeft aan dat de bouwkosten dit jaar opnieuw aan het dalen zijn, wat hun marges ten goede komt.
• Balans: VGP beschikt over een balans met een gearing ratio van 31,3% (nettoschuld over balanstotaal). De nettoschuld was met 11% gestegen tot € 1,85 miljard. VGP heeft in april een obligatie terugbetaald ter waarde van € 150 miljoen en gaat een volgende obligatie die in september vervalt van € 225 miljoen ook terugbetalen. Het bedrijf beschikt over voldoende liquiditeiten door de nieuwe jv en verkiest om aan de huidige rentevoeten geen nieuwe leningen uit te geven.
• Outlook: Het management is optimistisch voor de tweede jaarhelft en ziet dat de stijgende rente ook opportuniteiten brengt, en dat VGP klaar staat om daar op in te spelen.

Negatieve punten

• Waardevermindering vastgoedportefeuille: de stijgende rente doet de kapitalisatievoet verder stijgen van 5,29% naar 5,56%, wat zorgt voor een waardevermindering op de vastgoedportefeuille van   € 58 miljoen.
•  Licht dalende intrinsieke waarde: de intrinsieke waarde per aandeel daalde het voorbije halfjaar licht van € 84,4 naar € 82,1.                                                                                                                        

Sterktes :

• Joint Ventures: Omdat VGP een groot deel van het opgeleverde vastgoed kan verkopen aan de Allianz-joint ventures kan het hierdoor vrijgekomen kapitaal terug aangewend worden voor nieuwe projecten. Dit heeft de groei van het bedrijf sterk gestuwd en maakte de geografische expansie van de laatste jaren mogelijk. 
• Hoge bezettingsgraad: De portefeuille van afgewerkte panden is nagenoeg volledig verhuurd (98,8%) terwijl het vastgoed in ontwikkeling voor ongeveer 4/5e is voorverhuurd.
• LT-contracten: VGP sluit doorgaans huurcontracten af voor een relatief lange periode waardoor de huurinkomsten stabiel en voorspelbaar zijn. De gewogen gemiddelde leasetermijn bedraagt 8,3 jaar. In de portefeuille van de joint ventures is de gemiddelde looptijd van de contracten iets korter (7,1 jaar) dan in de eigen portefeuille (10,1 jaar). 
• Schaalvoordelen: VGP richt zich voornamelijk op de ontwikkeling van grote bedrijfsparken waardoor het geniet van schaalvoordelen. Daarnaast tracht het zoveel mogelijk activiteiten te centraliseren zoals administratie, beheer van de huurders,…
• Verticale integratie: Het bedrijf ontfermd zich over de gehele waardeketen waardoor het een goede controle heeft over de meerwaarde die in elke fase van het ontwikkelingsproces wordt gerealiseerd.

Zwaktes :

• Huurdersconcentratie: De 4 belangrijkste klanten (Kraus Maffei, Amazon, Zalando en Rhenus Logistics) zijn samen goed voor 24,2% van de totale huurinkomsten. Er is m.a.w. een welbepaald concentratierisico. In totaal heeft VGP 415 verschillende huurders. 
• Ontwikkelingsrisico: VGP koopt gronden en/of start projecten zonder dat deze reeds voorverhuurd zijn, wat een hoger risico inhoudt voor de ontwikkelaar. Daarnaast is de ontwikkelingsfase erg kapitaalintensief, te merken ook aan de negatieve vrije kasstroom die het bedrijf genereert. De vastgoedontwikkeling duurt gemiddeld tussen 12 en 36 maanden. 

Opportuniteiten :

• E-Commerce: De COVID-19 pandemie en de daarmee gepaarde lockdowns hebben bedrijven noodgedwongen in sneltempo doen digitaliseren, wat geresulteerd heeft in een boost voor e-commerce. De nood aan logistiek vastgoed is daarmee nog eens goed in de verf gezet. Daarnaast vereisen verschillende bedrijven moderne gebouwen die enerzijds geschikt zijn om nieuwe industriële processen in onder te brengen en anderzijds voldoen aan strengere milieunormen.  
• Stijgende huurprijzen: Indien de vraag naar logistiek vastgoed ondersteund blijft door o.a. een steeds belangrijkere rol van e-commerce binnen retail, terwijl er steeds minder beschikbare ruimte is voor het zetten van nieuwe panden, zal dit naar alle waarschijnlijkheid resulteren in hogere huurtarieven. Hogere verwachte huurinkomsten hebben een rechtstreekse impact op de waarderingen van het vastgoed en zullen dus ook de verkoopprijs stuwen van nieuwe vastgoedontwikkelingen. 
• Geografische expansie: VGP zal vanwege de steeds groter wordende schaarste aan bouwgronden (zie bedreigingen hieronder) nieuwe geografische markten aanboren om zijn groei verder te kunnen zetten. Het zette in 2021 de eerste stappen in Servië, Frankrijk en Griekenland en zegt ook te kijken richting Kroatië, Zweden en Denemarken. 
• Uitbreiding investeringsportefeuille: Hoe groter de vastgoedportefeuille die VGP rechtstreeks of via de joint ventures aanhoudt, hoe hoger de stabiliteit en voorspelbaarheid van de totale inkomsten. 

Bedreigingen :

• Schaarse grond: VGP is voor zijn groei sterk afhankelijk van de beschikbare grond waarop het nieuwe logistieke projecten kan bouwen. Het bedrijf wijst er zelf reeds op dat brownfieldontwikkelingen een prominentere rol beginnen spelen omdat goedgelegen greenfieldlocaties steeds schaarser en dus ook duurder worden. Belangrijk om hierbij op te merken is dat het management erop wijst dat het verkrijgen van de nodige vergunningen voor brownfieldprojecten trager verloopt dan voor greenfieldontwikkelingen. In 2021 waren ongeveer 40% van de verworven gronden brownfield, wat volgens het management nog steeds beter is dan minder strategisch gelegen greenfields. 
• Afhankelijkheid van Joint Ventures: Het bedrijf is in zekere mate afhankelijk van de joint ventures om het kapitaal snel te kunnen recycleren en het huidige groeiritme te behouden. Het bedrijf wijst erop dat de JV's niet contractueel gebonden zijn om een bepaalde hoeveelheid of met een bepaalde frequentie vastgoedprojecten aan te kopen van VGP. Ondanks de kans klein is dat zich dit daadwerkelijk voordoet bestaat het risico dat een trager tempo van acquisities vanuit de joint ventures een significante impact kan hebben op de resultaten van de ontwikkelaar. 
• Stijgende huurprijzen: Gezien de lange looptijden van de leaseovereenkomsten sijpelen eventuele huurverhogingen met enige vertraging door in de huurinkomsten van de bestaande vastgoedportefeuilles. Daarnaast is het zo dat hogere verwachte huuropbrengsten in eerste instantie zal leiden tot hogere bouwgrondprijzen. Ondanks VGP zijn vastgoedprojecten zal kunnen verkopen aan hogere prijzen, zal dit dus niet noodzakelijk leiden tot hogere marges.
• Stijging van de yield: De laatste jaren genoot het bedrijf van een compressie van de kapitalisatievoet waarmee de onafhankelijk vastgoeddeskundige (in het geval van VGP is dat Jones Lang Lasalle) het vastgoed waardeerde. Die 'cap rate' is in feite de verhouding tussen de netto operationele inkomsten (huurinkomsten - operationele kosten) en de waarde van het vastgoed. Bij gelijke huurinkomsten impliceert een dalende cap rate een hogere waarde van het vastgoed. Kleine wijzigingen van deze kapitalisatievoet kunnen tot grote fluctuaties leiden van de gerapporteerde winsten. Indien de kapitalisatievoet terug opwaarts zou worden bijgesteld (bv. door een stijgende rente en/of een afkoeling van de vraag) kan dit leiden tot aanzienlijke waardeverminderingen en dus lagere prijzen waaraan VGP het vastgoed kan doorverkopen aan de joint ventures. 

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen.De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.

• De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• De analist en/of nauw met hem/haar gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.