Advies: Kopen
Bron: Dierickx Leys
Groei
Stabiliteit
Kwaliteit
Waardering
VGP N.V. is een Belgisch familiebedrijf gespecialiseerd in de ontwikkeling en het beheer van logistiek en semi-industrieel vastgoed op strategische locaties die het vervolgens verkoopt aan joint ventures ofwel zelf verhuurt via lange termijn huurovereenkomsten. Het businessmodel is volledig geïntegreerd, wat betekent dat VGP zich over elke stap van de waardeketen ontfermt, gaande van de aankoop van de ontwikkelingsgronden, tot het projectontwerp, de aanbesteding en coördinatie van de bouwwerkzaamheden en het uiteindelijke verhuur en beheer van het vastgoed. Het bedrijf zag het daglicht in 1998 en richtte zich initieel uitsluitend op vastgoedontwikkeling in Tsjechië. Ondertussen is VGP actief in 16 Europese landen waaronder Duitsland, Tsjechië, Spanje, Nederland en Slovakije en telt het bedrijf zo’n 360 voltijdse werknemers. Eind 2022 beschikte VGP over een grondbank van ongeveer 10,7 miljoen m².
VGP omvat drie segmenten:
Bron: VGP
Allianz Joint Ventures
Dankzij een samenwerking met Allianz Real Estate, de vastgoedpoot van de gelijknamige Duitse verzekeraar, is VGP in staat om snel kapitaal te recycleren en aan te wenden voor nieuwe vastgoedontwikkelingen. Sinds de start van het partnerschap in 2016 werden reeds vier joint ventures opgericht specifiek gericht op het herbergen van vastgoedprojecten van VGP. Beide partijen hebben in deze joint ventures een gelijk aandeel en zorgen elks voor hun helft van de financiering, zijnde ongeveer 20% van de aankoopprijs. Immers, het aparte vehikel streeft naar een maximale schuldfinanciering van ongeveer 60% van de vastgoedaankopen.
De eerste twee joint ventures hebben uitsluitend tot doel om door VGP opgeleverd logistiek vastgoed in specifieke geografische regio’s over te nemen om zo een stabiele inkomstengenererende vastgoedportefeuille op te bouwen. De joint ventures beogen elks een maximale portefeuilleomvang van € 1,7 miljard en beschikken bij elke vastgoedverkoop van VGP over een recht van eerste weigering (lees: een voorkeurrecht) om deze activa te verwerven aan een marktconforme prijs. Het beheer van het logistieke vastgoed wordt nadien voor alle activa verzorgd door VGP.
De derde joint venture richt zich in tegenstelling tot de eerste twee JV's niet op de verwerving van afgewerkte projecten maar werd in het leven geroepen voor de ontwikkeling van een logistiek park in München (volledig voorverhuurd). Het ontwikkelingsrisico wordt daarom ook gedeeld tussen Allianz en VGP.
Nadat in 2021 het investeringsdoel van de eerste joint venture werd behaald, werd in december van hetzelfde jaar een vierde joint venture opgericht met een investeringsdoel van € 2,8 miljard en die zich zal richten op dezelfde geografische markten als de eerste JV, zijnde Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije.
Geen gereglementeerde vastgoedvennootschap
Merk op dat gezien de kernactiviteit van VGP vastgoedontwikkeling is in tegenstelling tot vastgoedverhuur het bedrijf als dusdanig niet het statuut van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) heeft. VGP is dan ook niet gebonden aan de voorwaarden waar GVV's als Montea, WDP en Intervest wel aan moeten voldoen, zoals een beperking van de schulden tot maximaal 65% van het balanstotaal en een verplichte uitkering van 80% van de winst. Het dividendbeleid van VGP (payout ratio tussen 40%-60%) geeft het bedrijf dus meer ruimte om de winsten te herinvesteren.
Bron: VGP
De hoge inflatie en stijgende rente zorgen voor hogere kosten en een dalende waardering van de vastgoedportefeuille bij VGP. Deze negatieve trends wogen het voorbije jaar op het aandeel, en VGP zag zich genoodzaakt een kapitaalverhoging door te voeren om de financiële markten gerust te stellen. Door de genomen maatregelen beschikt VGP vandaag over een financiële buffer en zien we ze niet in de problemen komen, tenzij de rente nog heel fors zou stijgen. Aan de huidige koersen noteert VGP met een kleine korting (2%) op haar intrinsieke waarde van € 84,.5 per aandeel, waardoor het aandeel zich nu in de 'koop'-zone bevindt.
Kapitaalverhoging - VGP liet in een persbericht weten dat het zo'n € 300 miljoen wil ophalen via een publieke kapitaalverhoging met voorkeurrechten voor bestaande aandeelhouders. Voor elke 4 aandelen VGP in portefeuille op het einde van handelsdag 16 november heb je recht op een inschrijving op 1 nieuw aandeel VGP aan een inschrijvingsprijs van € 55,50. De inschrijvingsperiode loopt van 17 tot en met 24 november. De rechten zijn eveneens vrij verhandelbaar op de beurs en zullen bij niet-uitoefening worden omgezet in een gelijk aantal scrips om dan te verkopen via een private plaatsing aan gekwalificeerde investeerders. Jan Van Geet en Bart Van Malderen, die samen ongeveer de helft van de aandelen bezitten, hebben alvast toegezegd om al hun rechten uit te oefenen. Het management stelt dat de gelden de nodige flexibiliteit zullen geven om in te kunnen spelen op interessante investeringsopportuniteiten die zich naar verwachting in de komende periode zullen voordoen.
30/09/2022 - VGP laat in een persbericht weten dat de eerste closing van de vierde joint venture, die initieel op de planning stond voor november, voorlopig on hold wordt gezet. De huidige turbulente marktomgeving zou het immers te moeilijk maken om tot een consensus te komen met partner Allianz Real Estate. Het management hoopt de draad in de loop van volgend boekjaar terug op te pikken. De voorheen aangekondigde transactie voor de derde Allianz-joint venture (VGP Park München) zou wel nog gewoon doorgaan en voor het jaareinde afgerond worden. In het persbericht stelt Allianz Real Estate CEO Francois Trausch eveneens dat het Europese logistieke vastgoed voor hen een veelbelovende opportuniteit blijft en dat het VGP blijft beschouwen als een langetermijnpartner. Ondanks beide bedrijven er dus concreet op duiden dat uitstel geen afstel betekent, veroorzaakte de onzekerheid rond het toekomstige verloop van de samenwerking een pandoering voor het VGP-aandeel en sloot het de handelsdag 18,7% lager af. Het groeiritme van VGP hangt immers nauw samen met de kapitaalrecyclage die via de joint ventures voorzien wordt (zie 'bedreigingen' SWOT-analyse onderaan). Het nieuws kwam tevens bovenop het negatieve marktsentiment van de voorbije weken aangaande nagenoeg alle vastgoedgerelateerde aandelen vanwege de stijgende rente. Ondertussen liet ratingbureau Fitch evenwel weten dat het geen wijziging doorvoert aan de voorheen gegeven kredietrating (BBB- | Stabiele outlook), er op wijzende dat de pauze niet het einde inhoudt van de samenwerking en dat VGP over voldoende liquide middelen beschikt om de CAPEX t/m eind 2023 te financieren. Verder stelt Fitch dat ook zonder verdere JV-transacties t/m 2024 er geen reden zou zijn om de rating te verlagen, mede dankzij de aanzienlijk huurinkomsten die de grotendeels voorverhuurde projecten bij oplevering voorzien.
Fiscaal boekjaar (in Mia) | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
Boekwaarde per aandeel | 25,09 | 29,25 | 37,66 | 63,44 | 99,65 | 98,70 |
Winst per aandeel | 5,17 | 6,52 | 11,06 | 18,58 | 31,41 | -5,49 |
Koers/Winst | 12 | 9 | 8 | 7 | 8 | / |
Dividend | 0,00 | 2,20 | 3,25 | 3,65 | 6,85 | 2,75 |
Dividendrendement | 0,00% | 3,70% | 3,70% | 2,98% | 2,68% | 3,34% |
Bron: Bloomberg | in EUR |
Resultaten boekjaar 2022
Positieve punten
Negatieve punten
Sterktes :
Zwaktes :
Opportuniteiten :
Bedreigingen :
Datum | Koers | Advies |
---|---|---|
23/02/2022 | 229 EUR | Houden |
07/09/2022 | 134.6 EUR | Kopen |
Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.
Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.
Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.
De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.
Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.
Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen.De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.
Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.
De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.
De bevoegde autoriteit is de FSMA.
De analist en/of nauw met hem/haar gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.
Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.