Aedifica Analist: Jonathan Mertens

Print deze pagina

Algemene gegevens

  • Datum: 16/11/2020
  • Koers opmaak studie: 97.8 EUR
  • Huidige koers: 98.3 EUR
  • Marktkapitalisatie: 2,8 miljard
  • Sector: vastgoed
  • Markt: Euronext Brussel
  • ISIN: BE0003851681

Advies van de analist

  • € 77,03
  • € 108,35

Advies: houden

Grafiek

Bron: Dierickx Leys

Indicatoren

Groei

Stabiliteit

Kwaliteit

Waardering

Activiteiten:

Aedifica is een Belgische beursgenoteerde gereglementeerde vastgoedvenootschap (GVV) die zich specialiseert in investeringen in Europees zorgvastgoed, met een bijzondere focus op huisvesting voor senioren met een zorgvraag. Aedifica werd opgericht in 2005 en is sinds 2006 beursgenoteerd.
Het bedrijf heeft ondertussen een vastgoedportefeuille verworven van meer dan 450 zorggebouwen in 6 verschillende Europese landen met een reële waarde van ongeveer € 3.4 miljard. Deze gebouwen worden vervolgens verhuurd via langlopende leasingcontracten aan meer dan 90 verschillende professionele exploitanten (zowel profit/non-profit als publieke overheden) met huurprijzen die jaarlijks geïndexeerd worden. 

Aedifica: geografische spreiding vastgoedportefeuille

    Bron: Aedifica: investor relations webpagina

    Conclusie

    De tussentijdse resultaten bij Aedifica tonen aan dat het bedrijf op de goede weg blijft, al worden deze resultaten wel sterk opwaarts vertekend omwille van de overname van het Finse Hoivatilat. Hoewel de huidige covid-19 crisis wat inhakt op de bezettingsgraad van de rusthuizen denken we dat dit eerder van tijdelijke aard is en bovendien valt dit onder de verantwoordelijkheid van de operatoren. Aedifica zelf blijft, gegeven de lange looptijd van de leasingcontracten en de bezettingsgraad van 100%, een relatief defensieve belegging waar jaarlijks het dividend in lijn met de inflatie zou moeten stijgen. Dit gezegd zijnde hanteert het bedrijf wel een relatief agressieve overnamestrategie waardoor het bedrijf de afgelopen jaren regelmatig beroep heeft gedaan op de aandeelhouder voor bijkomende kapitaalverhogingen.

    Op vlak van waardering noteert het bedrijf aan de huidige beurskoers met een premie ten opzichte van de EPRA NAV van 44,4% of een premie van 54.8% ten opzichte van de boekwaarde. We trekken de zones licht op om de stijging van de NAV te reflecteren, maar blijven voorlopig een 'houden' advies hanteren. 

    Nieuws

    14 oktober 2020:
    Aedifica kondigde zopas een kapitaalverhoging aan met een totale waarde van € 459 miljoen door de creatie van 5.5 miljoen nieuwe aandelen. De uitgifteprijs van € 83,5 per aandeel vertegenwoordigt een korting ten opzichte van de slotkeurs op 13 oktober 2020 van 13.7%. 5 deelbewijzen geven het recht om in te schrijven op 1 nieuw aandeel. 

    Volgens het bedrijf is de doelstelling van de kapitaalverhoging drieledig. In de eerste plaats wil men hiermee het overbruggingskrediet aflossen dat werd gebruikt voor de recente overname van het Finse Hoivatilat. Ten tweede wil men dit bedrag aanwenden om de huidige productpijplijn te financieren. Ten derde wil men de balansstructuur versterken om de schuldgraad niet boven de 50% te laten oplopen en het groeipad van het bedrijf verder te kunnen zetten.


    13 november 2020: Tussentijdse resultaten Q5 Aedifica

    Huurinkomsten van het vijfde kwartaal stegen met 35% ten opzichte van dezelfde periode in het voorgaande jaar tot € 47.3 miljoen. (L-F-L + 1.6%). De totale waarde van de vastgoedportefeuille nam toe met 52% toe ten opzichte van het einde van het voorgaande boekjaar. Naast het opleveren van eigen bouw- en renovatieprojecten werd de groei van de portefeuille voornamelijk gedreven door de overname van het Finse Hoivatilat. Het bedrijf bezit nu 473 zorgvastgoedsites verspreid over zes landen.
    De pijplijn blijft goed gevuld met een totaalbedrag van € 783 miljoen aan acquisitie-, bouw- en renovatieprojecten.
    De resterende looptijd van de huurovereenkomsten bedraagt 19,5 jaar en de bezettingsgraad blijft op 100%.
    Door de kapitaalverhoging van oktober (zie hierboven) daalde de schuldratio van 50 naar 40% eind oktober. 

    Een negatief element is dat de brutohuurrendementen terugvielen tot 4.5% bij de laatste acquisities die de groep deed op de Belgische markt. Dit toont toch een zekere verzadiging aan op de Belgische markt voor het zorgvastgoed. Op de buitenlandse markten (voornamelijk VK, Duitsland, Finland en Nederland) waar de groep actief is liggen de rendementen gemiddeld significant hoger.
    Bij de Finse kinderdagverblijven (8% jaarlijkse huurgelden) was de bezettingsgraad gedurende de lockdown sterk gedaald. Ondertussen heeft de start van het Finse schooljaar opnieuw geleid tot een normalisatie.
    COO Laurence Gacoin heeft haar mandaat als bestuurder stopgezet en verlaat het bedrijf.

    Resultaten

    '000.000 €6/20156/20166/20176/20186/20196/2020
    Omzet51.861.981.694.2121.2166.3
    Operationele winst39.047.665.877.395.1146.7
    Nettowinst25.528.851.556.458.294.1
    Boekwaarde38.7539.7946.2148.3956.8559.37
    Winst per aandeel3.862.593.893.736.274.10
    Koers/boekwaarde1,181,591,551,511,44​​​​​​​1,60
    Dividend per aandeel1.821.912.102.342.742.94
    Dividendrendement3.98%3.01%2.94%3.20%3.34%3.09%
    Bron: Bloomberg






    Resultaten jaarresultaten 2020

    • De brutohuurinkomsten stegen met 38% tot €163 miljoen, voornamelijk gedreven door de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen. (L-F-L +1.6%)
    • De aangepaste nettowinst (EPRA) steeg met 39% tot €100 miljoen.
    • De nettowinst per aandeel (EPRA) steeg met 7% tot € 4.00.

    Positieve punten  

    • Er werden in het afgelopen boekjaar 55 zorgvastgoedgebouwen toegevoegd aan de portefeuille met een totale waarde van ongeveer € 530 miljoen bovenop de acquisitie van het Finse Hoivatilat. Het gaat hier zowel over de acquisities van nieuwe panden, als extensies van bestaande sites als ontwikkelingsprojecten. Hierdoor steeg de waarde van de vastgoedportefeuille met 45% tot €3.4 miljard. De netto-actiefwaarde (EPRA NAV) steeg met 13% tot € 66.16 per aandeel. (€ 67,72 Einde September 2020)
    • De bezettingsgraad bleef stabiel op 100%. Bovendien is de gemiddelde leasingtermijn 20 jaar.
    • De schuldgraad bedroeg op 30/6 een relatief hoge 50.1%. Na de recent doorgevoerde kapitaalsverhoging zou deze parameter opnieuw dalen naar een ratio van 38%. Het bedrijf heeft echter wel nog een pijplijn aan renovatie- en bouwprojecten te financieren ter waarde van € 697 miljoen. Indien we dit in rekening nemen komt de schuldgraad op 48% (max. schuldgraad 60% opgenomen in convenanten).
    • De gemiddelde rentevoet op uitstaande leningen daalde lichtjes met 10 basispunten tot 1,6%.
    • Aedifica verkocht het afgelopen boekjaar haar Belgische vastgoedportefeuille van appartementsgebouwen en hotels omdat het dit niet langer beschouwde als een strategische prioriteit. Hoewel dit op korte termijn een daling van de huurinkomsten tot gevolg had (-13.9%), zijn we voorstander van een verdere focus op het zorgvastgoedsegment. 
    • Het bedrijf paste zijn outlook voor 2020 lichtjes aan en verwacht een stijging van de aangepaste EPRA winst per aandeel tot €6,05. De brutohuurinkomsten zouden uitkomen op € 257 miljoen. Het stelt voor de komende 6 maanden een brutodividend in het vooruitzicht van € 1.60 per aandeel. Weet dat deze dividenden genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15% i.p.v. 30% (zorgvastgoed).

    ​​​​​​​Negatieve punten 

    • Het management stelde dat de residentiële portefeuille (93% totale portefeuille) een tijdelijk lagere bezettingsgraad kent door 'excess mortality' gedurende de eerste golf van het coronavirus. Daarnaast hebben de kinderdagverblijven in Finland (7% totale portefeuille) wat te lijden onder de lockdownmaatregelen in Finland. Voorlopig hebben beide elementen geen impact op de huurinningen bij Aedifica. 
    • De overname van het Finse Hoivatilat gebeurde aan een significante premie van 122% ten opzichte van de intrinsieke waarde van het vastgoed. Hoewel het bedrijf hier een interessante demografische markt aanboort lijkt ons dit toch wel zeer duur.
    • Het bedrijf verlengd dit jaar zijn boekjaar met 6 maanden om dit in lijn te brengen met andere spelers in de sector. Dit maakt dat de vergelijkingsbasis wat word scheefgetrokken.

    SWOT

    Sterktes 

    • Mooie track record de voorbije jaren opgebouwd op vlak van waardecreatie. 
    • De focus op zorgvastgoed heeft tot gevolg dat het dividend slechts aan 15% wordt belast.
    • Exploitatie door operatoren met bewezen track record. Bovendien is geen enkele operator verantwoordelijk voor meer dan 15% van de huurinkomsten.

    Zwaktes 

    • Het bedrijf heeft de afgelopen 10 jaar al 7 kapitaalverhogingen doorgevoerd. Het blijft de vraag of men, gegeven de stijging van de vastgoedprijzen, de middelen tegen even aantrekkelijke voorwaarden kan investeren.
    • Recente overnames gebeurden tegen significante premies ten opzichte van de intrinsieke waarde. Het risico op potentiële miskopen neemt hierdoor toe.

    Opportuniteiten 

    • Het Federaal Planbureau verwacht een piek van de vergrijzing in België in 2070. Er zal daarom de komende jaren nog een stijgende vraag zijn naar zorgvastgoed.
    • Verdere uitbreiding mogelijk naar landen met een vergelijkbare demografische evolutie.
    • Versnipperde sector met nog veel potentiële overnamedoelwitten.

    Bedreigingen 

    • Een stijgende rente kan de komende jaren op de winsten wegen, en de aantrekkelijkheid van GVV's verlagen.
    • Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, kan in de toekomst op de rendementen wegen
    • Huidige covid-19 pandemie weegt wat op de bezettingsgraad bij de rusthuizen en heeft potentieel een impact op de bereidwilligheid van oudere mensen tot opname in een rusthuis.

    Overzicht historische adviezen

    Datum Koers Advies
    23/10/2020 100 EUR houden

    Lexicon

    Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

    Disclaimer

    • Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

    • Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

    • De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

    • Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

    • Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
      De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

    • Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

    • De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
      De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

    • De bevoegde autoriteit is de FSMA.

    • Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.