WDP Analist: Eli Moorkens

Warehouses De Pauw (WDP) is een gereglementeerde vastgoedvennootschap die in 1977 opgericht is door Jos de Pauw. Eind 2023 bezat familie Jos De Pauw nog bijna 21% van WDP. Het bedrijf ontwikkelt en verhuurt hoofdzakelijk magazijnen en bijhorende kantoren in 6 Europese landen (Nederland, België, Roemenië, Frankrijk, Luxemburg en Duitsland) en focust daarmee quasi uitsluitend op de logistieke sector. In beperkte mate worden er ook nog opbrengsten uit zonne-energie gegenereerd. WDP speelt door middel van groene energieproductie, laadinfrastructuur en duurzame magazijnen in op de duurzaamheidstrend. Doordat de wereldwijde bevoorradingsketens steeds meer onder druk staan profiteert het bedrijf ook van stay- en nearshoring. Ten slotte wordt er waarde gecreëerd door magazijnen te ontwikkelen op multimodale locaties. WDP beschikt over meer dan 7 miljoen m² verhuurbare oppervlakte en stelt 99 werknemers voltijds te werk.

WDP heeft het eerste halfjaar degelijk gepresteerd. Het vastgoedresultaat en de EPRA-winst blijven toenemen. De outlook op korte en middellange termijn is ook herbevestigd. Op korte termijn zorgt de macro-economische omgeving voor onzekerheid en terughoudendheid bij klanten. WDP lijkt ons een sterk geleid bedrijf dat op een conservatieve manier beheerd wordt. Het management kan een mooi trackrecord voorleggen. De afgelopen 10 jaar (2014-2024) steeg de EPRA winst per aandeel gemiddeld jaarlijks met ongeveer 10%. Tot en met 2027 schat het management dat de EPRA winst per aandeel zal toenemen met 5 tot 6%. WDP zal het dividend laten stijgen naargelang de gegenereerde EPRA winst. De hoge bezettingsgraad, sterke balans, liquiditeitspositie, stabiele inkomsten, realistisch groeiplan, sterk trackrecord en lage financieringskosten maken dat WDP beschouwd kan worden als een ‘goede huisvaderaandeel’. Aan de huidige koers (€ 20,72) noteert WDP quasi gelijk aan de EPRA netto-actiefwaarde en achten wij WDP koopwaardig.

/

​​​​​​​Halfjaarresultaat 2025

• Het vastgoedresultaat (huurinkomsten + inkomsten uit zonne-energie) steeg j-o-j met 18,7% tot € 228,3 miljoen. 
• Het operationeel resultaat is met 19,6% gestegen tot € 206,1 miljoen tegenover € 172,3 miljoen het jaar voordien.
• De EPRA winst kwam na een j-o-j stijging van 9,7% uit op € 171,2 miljoen. De EPRA winst per aandeel steeg j-o-j met 6,5% tot € 0,75. Het toegenomen aantal aandelen ten gevolge van het keuzedividend zorgde voor een kleinere winstgroei per aandeel. Deze groei is gecreëerd door stijgende huurinkomsten, de investeringsactiviteit en door lage financieringskosten.
• De EPRA netto-actiefwaarde bedroeg op 30 juni 2025 € 20,8 per aandeel. Momenteel noteert WDP dus ongeveer gelijk aan de netto-actiefwaarde. Deze netto-actiefwaarde omvat ook de waarde van de zonnepanelen. De EPRA netto-actiefwaarde is ten opzichte van eind 2024 (EPRA NTA van € 21,1) met 1,42% gedaald. Deze daling is te wijten aan de uitbetaling van het dividend. De herwaardering van de portefeuille en de EPRA-winstgeneratie konden dit effect maar gedeeltelijk compenseren.

Positieve punten

• Nettohuurrendement: is ten opzichte van eind 2024 stabiel gebleven op 5,4%. Dit cijfer zou door uitvoering van de investeringspijplijn, de energieprojecten en het herzieningspotentieel van de lopende contracten nog moeten toenemen in de toekomst. De contractuele huur ligt immers 9% onder de markthuur. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 5,5 jaar. 
• Investeringspijplijn: Op het einde van juni 2025 heeft WDP nog een investeringsprogramma van € 800 miljoen uitstaan. Het management geeft aan dat deze investeringen aan een gemiddeld rendement van ongeveer 6,7% zullen gebeuren. 
• Inkomsten uit zonnepanelen stegen j-o-j met bijna 23% tot € 13,3 miljoen. In zijn geheel vertegenwoordigt dit nog maar 5,8% van het vastgoedresultaat. Momenteel beschikt WDP over 245 MWp aan capaciteit. Dit zou moeten stijgen tot 350 MWp in 2027. WDP verwacht een rendement van ongeveer 8% hierop te genereren wat meer is dan het huurrendement van de magazijnen. De jaarlijkse opbrengst uit zonne-energie zou dan rond de € 40 miljoen uitkomen. Het management begint ook meer in te zetten op batterijparken om het elektriciteitsnet te stabiliseren. 
• Balans + liquiditeitspositie: De loan-to-value ratio bedroeg 41,3% op het einde van juni 2025. De schulden zijn zeker tot 2027 goed ingedekt tegen een rentestijging. Ze zijn ook mooi gespreid in de toekomst. De gemiddelde rentelast neemt de laatste jaren af voor WDP omdat zij renteswaps zijn aangegaan wanneer de interestvoeten laag waren. Zowel Moody’s als Fitch geven een investment grade rating aan WDP. WDP beschikt over € 1,2 miljard aan ongebruikte kredietlijnen.
• Outlook 2025 is herbevestigd: WDP verwacht een EPRA winst per aandeel van € 1,53 te genereren. Het management verwacht een dividend van € 1,23 uit te kunnen betalen voor boekjaar 2025 (betaalbaar in 2026). De gemiddelde kost van de schulden wordt op 2,3% geschat voor 2025. Het management veronderstelt dat de bezettingsgraad minstens 97% zal bedragen.
• Het Groeiplan #BLEND2027 is herbevestigd: Concreet wordt er door middel van ontwikkelingen, acquisities, energie-investeringen en renovaties winstgroei nagestreefd. Doel is om jaarlijks de EPRA winst per aandeel te verhogen met 6% tot € 1,7 in 2027. Het dividend zou moeten uitkomen op € 1,36 per aandeel in 2027. Het plan is vandaag al gefinancierd (kredietlijnen, winstreservatie, keuzedividenden) en de kost van de schulden zou onder de 2,5% moeten blijven. WDP wilt de loan-to-value ratio onder de 40% houden.

Negatieve punten

• Bezettingsgraad: Op 30 juni 2025 bedroeg de bezettingsgraad 97,3% tegenover 98,1% op 31 maart 2025. WDP heeft dus nog steeds een hoge bezettingsgraad maar kent momenteel wel een daling. Het management geeft aan dat de vraag naar magazijnen op korte termijn op een iets lager niveau stabiliseert en dat een herstel afhangt van de macro-economische ontwikkelingen. 
• Beperkt concentratierisico: De 10 grootste huurders van WDP vertegenwoordigen 24% van de totale huurinkomsten. In beperkte mate is er dus wel een concentratierisico aanwezig. De grootste huurder (Ahold Delhaize) is goed voor 5,5% van de huurinkomsten.
• Geopolitieke en macro-economische context: Importheffingen, lagere groeiverwachtingen, hogere rentevoeten en geopolitieke onzekerheid die de aanleveringsketens kan treffen, zorgen voor terughoudendheid op korte termijn bij klanten. Op langere termijn blijft WDP wel genieten van enkele structurele trends zoals nearshoring, stedelijke logistiek en e-commerce.

Sterktes:

• Hoge bezettingsgraad en lease renewal rate: WDP heeft als doel de lease renewal rate minstens boven de 80% te houden.
• Gediversifieerde klantenbasis: De tien belangrijkste klanten huren gezamenlijk ongeveer 24% van het vastgoed van WDP. Onder deze klanten bevinden zich internationale spelers zoals Kuehne + Nagel, Ahold Delhaize, Greenyard, Carrefour en Lidl. Geen enkele klant vertegenwoordigt meer dan 6% van de huurinkomsten.
• Conservatief financieringsbeleid: WDP financiert zijn vastgoedinvesteringen door gebruik te maken van minimaal 50% eigen vermogen en maximaal 50% vreemd vermogen. Ook reservering van de winst en het keuzedividend maken de groei investeringen mogelijk. 
• Schulden + rente-indekking: WDP dekt zich goed in tegen stijgende rentevoeten. Ze slagen erin de gemiddelde intrestkost relatief laag te houden. Zeker tot 2027 is WDP goed beschermd tegen hogere rentevoeten. De schuldaflossingen doorheen de tijd zijn ook mooi gespreid. 
• Focus op duurzaamheid: De helft van de vastgoedportefeuille van WDP ontving al een duurzaamheidcertificaat. Daarnaast zet het bedrijf in op hernieuwbare energie. De inkomsten uit zonne-energie maken geleidelijk aan een groter deel uit van het vastgoedresultaat. WDP voorziet ook laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen. Deze initiatieven bevorderen de decarbonisatie van de bevoorradingsketen. 
• Balans: De loan-to-value ratio geeft de netto financiële schulden weer ten opzichte van de waarde van de portefeuille. Bij WDP wordt deze ratio goed onder controle gehouden. Ook Fitch en Moody’s geven een investment grade rating voor WDP.

Zwaktes:

• Lagere elektriciteitsprijzen en slechte weeromstandigheden: Hierdoor zullen de opbrengsten uit zonnepanelen lager zijn.
• Schaarse logistieke percelen en stijgende grondprijzen: Deze problemen tracht WDP op te lossen door hogere magazijnen te bouwen en meer te focussen op automatisatie.

Opportuniteiten: 

• Stay- en nearshoring: Wereldwijd staan de toeleveringsketens onder druk. Geopolitieke spanningen, oorlogen, blokkades van handelswegen veroorzaken onzekerheid. Hierdoor zijn bedrijven geneigd de productie en distributie dichter bij de afzetmarkt te laten doorgaan. Roemenië wordt onder andere gebruikt om Zuidoost-Europa te beleveren.
• Automatisering en e-transport: In West-Europa zijn de loonkosten hoger waardoor er een grotere druk is om te automatiseren. De ontwikkeling van de magazijnen verloopt in samenspraak met klanten. WDP tracht dus een geschikte vastgoedoplossing te bieden rekening houdende met duurzaamheid, specifieke sectornoden, locatie etc.
• Geografische expansie: Veruit de meeste verhuurbare sites bevinden zich in Nederland, België en Roemenië. Een klein deel is verdeeld over Frankrijk, Luxemburg en Duitsland. In deze landen zou WDP zijn schaal nog kunnen vergroten.
• Zonne-energie: Inkomsten uit zonne-energie kunnen de komende jaren nog toenemen. Daarnaast bevorderen deze investeringen de decarbonisatie en zelfvoorziening van de sites. Het management wenst de capaciteit op te trekken naar 350 megawatt in 2027. De jaarlijkse inkomsten uit zonne-energie zouden dan ongeveer 40 miljoen euro kunnen bedragen. 
• Huurherzieningspotentieel: De contractuele huur is een stuk lager dan de markthuur. Na afloop van deze contracten kan de huur opwaarts herzien worden.

Bedreigingen:

• Stijgende rente: Hierdoor zullen de vastgoedschatters hogere verdisconteringsvoeten hanteren om de bestaande portefeuille te waarderen. Dit zal tot een lagere waardering van de vastgoedportefeuille leiden.
• Concurrentie: Toenemende concurrentie kan leiden tot hogere prijzen voor magazijnen/gronden en bijgevolg lagere rendementen veroorzaken.
• ​​​​​​​Einde Nederlands FBI-regime vanaf 2025: De Nederlandse regering heeft een wetswijziging doorgevoerd waarbij beleggingen in vastgoed uitgesloten worden van het FBI-regime vanaf 2025. Hierdoor zal de belastingdruk van WDP jaarlijks toenemen met 11 miljoen euro (0,05 euro per aandeel).

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen. 

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen.De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.

• De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• De analist en/of nauw met hem/haar gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.