WDP Analist: Eli Moorkens

Warehouses De Pauw (WDP) is een gereglementeerde vastgoedvennootschap dat in 1977 opgericht is door Jos de Pauw. Eind 2023 bezat familie Jos De Pauw nog bijna 21% van WDP. Het bedrijf ontwikkelt en verhuurt hoofdzakelijk magazijnen en bijhorende kantoren in 6 Europese landen (Nederland, België, Roemenië, Frankrijk, Luxemburg en Duitsland) en focust daarmee quasi uitsluitend op de logistieke sector. In beperkte mate worden er ook nog opbrengsten uit zonne-energie gegenereerd. WDP speelt door middel van groene energieproductie, laadinfrastructuur en duurzame magazijnen in op de duurzaamheidstrend. Doordat de wereldwijde bevoorradingsketens steeds meer onder druk staan profiteert het bedrijf ook van stay- en nearshoring. Ten slotte wordt er waarde gecreëerd door magazijnen te ontwikkelen op multimodale locaties. WDP beschikt over meer dan 7 miljoen m² verhuurbare oppervlakte en stelt 99 werknemers voltijds te werk.

WDP kon opnieuw een goed resultaat voorleggen. De EPRA netto-actiefwaarde is verder toegenomen (+2,8%) tot € 21,7. De EPRA winst per aandeel is met 8,5% toegenomen. WDP lijkt ons een sterk geleid bedrijf dat op een conservatieve manier beheerd wordt. Het management kan een mooi trackrecord voorleggen. De afgelopen 10 jaar (2014-2024) steeg de EPRA winst per aandeel gemiddeld jaarlijks met ongeveer 10%. Ook de EPRA netto-actiefwaarde blijft structureel toenemen. Tot en met 2027 schat het management dat de EPRA winst per aandeel zal toenemen met 5 tot 6%. WDP zal het dividend laten stijgen naargelang de gegenereerde EPRA winst. De hoge bezettingsgraad, sterke balans, liquiditeitspositie, stabiele inkomsten, realistisch groeiplan, sterk trackrecord en lage financieringskosten maken dat WDP beschouwd kan worden als een ‘goede huisvaderaandeel’. Aan de huidige koers (22,12 euro) noteert WDP met een kleine premie van 2% op de EPRA netto-actiefwaarde. Ook het management heeft recentelijk verschillende keren eigen aandelen ingekocht. Aan de huidige koersen achten wij WDP koopwaardig.

30/04/2025 - Keuzedividend 
Op 2/05/2025 zal het aandeel ex-dividend (€ 1,2 dividend per aandeel) gaan. Aandeelhouders krijgen de keuze tussen een uitkering in cash of in bijkomende WDP aandelen. 
Dividend in cash: De aandeelhouder ontvangt na belastingen € 0,84 netto per aandeel. 
Dividend in aandelen: De aandeelhouder krijgt per 24 aangehouden WDP aandelen, 1 bijkomend WDP aandeel. Bij deze keuze koop je dus eigenlijk WDP aandelen aan € 20,16 per aandeel. Deze prijs is lager dan de meest recente EPRA netto-actiefwaarde van € 21,7. Daarnaast heeft WDP een hoge bezettingsgraad, sterke balans, liquiditeitspositie, stabiele inkomsten, realistisch groeiplan, sterk trackrecord en lage financieringskosten. Aan deze koers (€ 20,16) bedraagt het netto dividendrendement 4,16% (1,2/20,16) x 0.7.
Tot en met 2027 schat het management dat de EPRA winst per aandeel zal toenemen met 5 tot 6%. WDP zal het dividend laten stijgen naargelang de gegenereerde EPRA winst. De komende jaren zal het dividend dus nog toenemen normaal gezien.
Omwille van bovenstaande redenen gaat onze voorkeur uit naar een uitkering in aandelen. 


. .

​​​​​​​Resultaten 1ste kwartaal 2025

• Het vastgoedresultaat (huurinkomsten + inkomsten uit zonne-energie) steeg j-o-j met 20,9% tot € 108,2 miljoen. 
• Het operationeel resultaat is met 22,9% gestegen tot € 97,4 miljoen tegenover € 79,2 miljoen het jaar voordien. 
• De EPRA winst kwam na een j-o-j stijging van 11,5% uit op € 80,6 miljoen. De EPRA winst per aandeel steeg j-o-j met 8,5% tot € 0,36. Deze groei is gecreëerd door stijgende huurinkomsten, de investeringsactiviteit en door lage financieringskosten. 
• De EPRA netto-actiefwaarde bedroeg op 31 maart 2025 € 21,7 per aandeel. Momenteel noteert WDP dus met een kleine premie van 2% ten opzichte van de netto-actiefwaarde. Deze netto-actiefwaarde omvat ook de waarde van de zonnepanelen.

Positieve punten

• Hoge bezettingsgraad: Op 31 maart 2025 bedroeg de bezettingsgraad 98,1% tegenover 98% op het einde van 2024. Van de huurcontracten die in 2025 zullen vervallen heeft WDP al 79% kunnen verlengen. 
• Nettohuurrendement: is ten opzichte van eind 2023 licht gestegen tot 5,4%. Dit cijfer zou door uitvoering van de investeringspijplijn, de energieprojecten en het herzieningspotentieel van de lopende contracten nog moeten toenemen in de toekomst. De contractuele huur ligt immers 10% onder de markthuur. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 5,4 jaar. 
• Investeringspijplijn: Op het einde van maart 2025 heeft WDP nog een investeringsprogramma van € 820 miljoen uitstaan. Het management geeft aan dat deze investeringen aan een gemiddeld rendement van ongeveer 6,7% zullen gebeuren. 
• Inkomsten uit zonnepanelen stegen j-o-j met bijna 26% tot € 4,5 miljoen. In zijn geheel vertegenwoordigt dit nog maar 4,2% van het vastgoedresultaat. Momenteel beschikt WDP over 240 MWp aan capaciteit. Dit zou moeten stijgen tot 350 MWp in 2027. WDP verwacht een rendement van ongeveer 8% hierop te genereren wat meer is dan het huurrendement van de magazijnen. De jaarlijkse opbrengst uit zonne-energie zou dan rond de € 40 miljoen uitkomen. Het management begint ook meer in te zetten op batterijparken om het elektriciteitsnet te stabiliseren.
• Balans + liquiditeitspositie: De loan-to value ratio bedroeg 40,2% op het einde van maart 2025. De schulden zijn zeker tot 2027 goed ingedekt tegen een rentestijging. Ze zijn ook mooi gespreid in de toekomst. De gemiddelde rentelast neemt de laatste jaren af voor WDP omdat zij renteswaps zijn aangegaan wanneer de interestvoeten laag waren. Zowel Moody’s als Fitch geven een investment grade rating aan WDP. WDP beschikt over € 1,4 miljard aan ongebruikte kredietlijnen.
• Outlook 2025 is herbevestigd: WDP verwacht een EPRA winst per aandeel van € 1,53 te genereren. Het management verwacht een dividend van € 1,23 uit te kunnen betalen voor boekjaar 2025 (betaalbaar in 2026). De gemiddelde kost van de schulden wordt op 2,3% geschat voor 2025. Het management veronderstelt dat de bezettingsgraad minstens 97% zal bedragen.
• Het Groeiplan #BLEND2027 is herbevestigd: Concreet wordt er door middel van ontwikkelingen, acquisities, energie-investeringen en renovaties winstgroei nagestreefd. Doel is om jaarlijks de EPRA winst per aandeel te verhogen met 6% tot € 1,7 in 2027. Het dividend zou moeten uitkomen op € 1,36 per aandeel in 2027. Het plan is vandaag al gefinancierd en de kost van de schulden zou onder de 2,5% moeten blijven.

Negatieve punten

• Beperkt concentratierisico: De 10 grootste huurders van WDP vertegenwoordigen 24% van de totale huurinkomsten. In beperkte mate is er dus wel een concentratierisico aanwezig. De grootste huurder (Kuehne + Nagel) is goed voor 3,4% van de huurinkomsten.
• Vertraging wereldeconomie: De dreiging van de Amerikaanse importheffingen en de reacties hierop kunnen de wereldeconomie vertragen. Dit zorgt voor veel onzekerheid waardoor bedrijven aankopen en investeringen uitstellen. Het IMF heeft omwille van deze redenen de groeiverwachtingen voor de wereldeconomie verlaagd. Ook voor Europa zijn de verwachtingen neerwaarts bijgesteld. WDP zou ook getroffen kunnen worden als de leegstand begint toe te nemen. Toch stelt de CEO gerust. Hij wijst erop dat de vraag naar logistiek vastgoed lijkt te herstellen en dat 2025 sterk is gestart.

Sterktes:

• Hoge bezettingsgraad en lease renewal rate: WDP heeft als doel de lease renewal rate minstens boven de 80% te houden.
• Gediversifieerde klantenbasis: De tien belangrijkste klanten huren gezamenlijk ongeveer 24% van het vastgoed van WDP. Onder deze klanten bevinden zich internationale spelers zoals Kuehne + Nagel, Ahold Delhaize, Greenyard, Carrefour en Lidl. Geen enkele klant vertegenwoordigt meer dan 5% van de huurinkomsten.
• Conservatief financieringsbeleid: WDP financiert zijn vastgoedinvesteringen door gebruik te maken van minimaal 50% eigen vermogen en maximaal 50% vreemd vermogen. Ook reservering van de winst en het keuzedividend maken de groei investeringen mogelijk. 
• Schulden + rente-indekking: WDP dekt zich goed in tegen stijgende rentevoeten. Ze slagen erin de gemiddelde intrestkost relatief laag te houden. Zeker tot 2027 is WDP goed beschermd tegen hogere rentevoeten. De schuldaflossingen doorheen de tijd zijn ook mooi gespreid. 
• Focus op duurzaamheid: De helft van de vastgoedportefeuille van WDP ontving al een duurzaamheidcertificaat. Daarnaast zet het bedrijf in op hernieuwbare energie. De inkomsten uit zonne-energie maken geleidelijk aan een groter deel uit van het vastgoedresultaat. WDP voorziet ook laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen. Deze initiatieven bevorderen de decarbonisatie van de bevoorradingsketen. 
• Balans: De loan-to-value ratio geeft de netto financiële schulden weer ten opzichte van de waarde van de portefeuille. Bij WDP wordt deze ratio goed onder controle gehouden. Ook Fitch en Moody’s geven een investment grade rating voor WDP.

Zwaktes:

• Lagere elektriciteitsprijzen en slechte weeromstandigheden: Hierdoor zullen de opbrengsten uit zonnepanelen lager zijn.
• Schaarse logistieke percelen en stijgende grondprijzen: Deze problemen tracht WDP op te lossen door hogere magazijnen te bouwen en meer te focussen op automatisatie.

Opportuniteiten: 

• Stay- en nearshoring: Wereldwijd staan de toeleveringsketens onder druk. Geopolitieke spanningen, oorlogen, blokkades van handelswegen veroorzaken onzekerheid. Hierdoor zijn bedrijven geneigd de productie en distributie dichter bij de afzetmarkt te laten doorgaan. Roemenië wordt onder andere gebruikt om Zuidoost-Europa te beleveren.
• Automatisering en e-transport: In West-Europa zijn de loonkosten hoger waardoor er een grotere druk is om te automatiseren. De ontwikkeling van de magazijnen verloopt in samenspraak met klanten. WDP tracht dus een geschikte vastgoedoplossing te bieden rekening houdende met duurzaamheid, specifieke sectornoden, locatie etc.
• Geografische expansie: Veruit de meeste verhuurbare sites bevinden zich in Nederland, België en Roemenië. Een klein deel is verdeeld over Frankrijk, Luxemburg en Duitsland. In deze landen zou WDP zijn schaal nog kunnen vergroten.
• Zonne-energie: Inkomsten uit zonne-energie kunnen de komende jaren nog toenemen. Daarnaast bevorderen deze investeringen de decarbonisatie en zelfvoorziening van de sites. Het management wenst de capaciteit op te trekken naar 350 megawatt in 2027. De jaarlijkse inkomsten uit zonne-energie zouden dan ongeveer 40 miljoen euro kunnen bedragen. 
• Huurherzieningspotentieel: De contractuele huur is een stuk lager dan de markthuur. Na afloop van deze contracten kan de huur opwaarts herzien worden.

Bedreigingen:

• Stijgende rente: Hierdoor zullen de vastgoedschatters hogere verdisconteringsvoeten hanteren om de bestaande portefeuille te waarderen. Dit zal tot een lagere waardering van de vastgoedportefeuille leiden.
• Concurrentie: Toenemende concurrentie kan leiden tot hogere prijzen voor magazijnen/gronden en bijgevolg lagere rendementen veroorzaken.
• ​​​​​​​Einde Nederlands FBI-regime vanaf 2025: De Nederlandse regering heeft een wetswijziging doorgevoerd waarbij beleggingen in vastgoed uitgesloten worden van het FBI-regime vanaf 2025. Hierdoor zal de belastingdruk van WDP jaarlijks toenemen met 11 miljoen euro (0,05 euro per aandeel).

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen. 

• Cette étude sur les fonds propres est une publication de Dierickx Leys Private Bank. Il a été préparé sur la base de sources soigneusement sélectionnées et de ses propres recherches et selon des hypothèses solides, sans garantir son exactitude et son exhaustivité. Il contient des opinions qui sont valables à la date de publication mais qui peuvent changer à l'avenir. La banque n'est pas responsable des dommages qui pourraient résulter de ces avis.
  

• Les sources matérielles d'information sont les publications (y compris les communiqués de presse) et les états financiers des sociétés analysées, les analyses et études des grandes banques et les articles de la presse financière spécialisée.
  

• L'étude se fonde sur sa propre analyse fondamentale de l'entreprise en question, en tenant compte des flux de trésorerie, de l'évolution des bénéfices, de la croissance, de la stabilité et de la qualité de la gestion. L'analyse fondamentale vise à estimer la valeur intrinsèque actuelle d'une entreprise et son évolution la plus probable, au sein du secteur d'activité et de la zone géographique dans lesquels elle opère. Dans ce processus, les facteurs macroéconomiques pertinents sont également pris en compte. Les recommandations qui en résultent sont fondées sur une perspective à long terme. L'étude est mise à jour après la publication des résultats (trimestriels ou semestriels) ou dans l'intervalle si des événements significatifs surviennent.
  

• Cette publication ne constitue pas une recommandation d'investissement personnalisée. Les véhicules d'investissement mentionnés dans cette publication ne conviennent pas à tous les investisseurs. Les objectifs de l'investisseur, sa solidité financière, ses connaissances, son expérience et ses caractéristiques de risque doivent être pris en compte. Veuillez demander conseil à votre conseiller en investissement.
  

• Cette étude a été préparée conformément aux directives internes et statutaires relatives à la recherche indépendante, aux périodes d'interdiction et à la séparation des tâches.La banque n'a aucun intérêt ni aucune relation d'affaires avec les sociétés cotées, mais la banque ou ses employés peuvent détenir une position dans les titres cotés ou les produits dérivés.
  

• Cette étude sur les fonds propres n'a pas été soumise à l'émetteur.
  

• Les données en devises étrangères sont soumises aux fluctuations des taux de change. Ceux-ci peuvent affecter les retours.
  

• Les résultats historiques et les prévisions mentionnés ne constituent pas un indicateur fiable des résultats futurs.
  

• L'autorité compétente est la FSMA.
  

• L'analyste et/ou les personnes qui lui sont étroitement associées ont un intérêt dans l'entreprise.
  

• La reproduction de cette publication est autorisée à condition que la source soit mentionnée.
  

• Traduit avec www.DeepL.com/Translator (version gratuite)