Vastned Retail Analist: Jonathan Mertens

Vastned Retail is een vastgoedbedrijf dat investeert in voornamelijk winkelvastgoed in Nederland, België, Frankrijk en Spanje. Het bedrijf wijzigde enkele jaren geleden haar strategie en investeert nu zoveel mogelijk in de belangrijkste winkelstraten van de grote steden, de zogenaamde 'premium city high street shops'.  Vastned beschikt over een portefeuille van meer dan 700 panden die samen ongeveer € 1.6 miljard waard zijn. 

Na onze twijfels bij het halfjaarverslag zijn we iets meer gerustgesteld na de trading update na 9 maanden. Er werd een huurder gevonden voor het leegstaande pand in Parijs waardoor de totale bezettingsgraad van de portefeuille opnieuw steeg naar een meer confortabele 97.2%. We zijn ons bewust van de moeilijkheden waarin het retaillandschap zich bevind en de transitie die we in de winkelstraten observeren. We blijven geloven in de langetermijnstrategie van het bedrijf en de strategische shift die het management heeft gemaakt richting het premium segment van de commerciële vastgoedmarkt.
Met een huidige premie van ongeveer 40% ten opzichte van het eigen vermogen en een korting van 38% op de epra nav blijft het aandeel zeer goedkoop gewaardeerd.
Voorlopig geven we het management het voordeel van de twijfel en behouden we ons huidige koopadvies.

Trading update 9M 2019:
Er werd een huurovereenkomst bereikt betreffende het Parijse pand met JD Sports waardoor de bezettingsgraad van de portefeuille van Vastned steeg van 93.1% naar 97.2% eind september. Daarnaast werden er gedurende de eerste 9 maanden voor € 13.2 miljoen nieuwe panden aangekocht in Amsterdam. Er werden voor € 8.3 miljoen niet-strategische panden verkocht.
In de eerste 9 maanden van 2019 sloot Vastned 58 huurcontracten af. De huurverandering op de afgesloten huurcontracten bedroeg € 1.8 miljoen negatief. (-15%).
Het bedrijf verwacht aan de onderkant van haar vooropgesteld vork uit te komen voor het boekjaar 2019 (€2.00 - €2.10 per aandeel). Het dividend blijft stabiel op € 2.05 per aandeel.

Resultaten eerste halfjaar 2019 

• De nettohuuropbrengsten daalden met 4.5% tot € 31.50 miljoen. Op vergelijkbare basis kende de vastgoedportefeuille een brutohuurdaling van 2.3%, hoofdzakelijk te wijten aan de leegstand van een pand in Parijs.
• Er werden 37 nieuwe huurcontracten afgesloten voor een totaalbedrag van € 3.1 miljoen.

Positieve punten 

• Het aandeleninkoopprogramma werd ondertussen afgerond. Er werden in totaal voor € 34,7 miljoen eigen aandelen ingekocht.
• Er werden twee extra acquisities gedaan in de cluster rond Amsterdam ter waarde van € 10,8 miljoen.
• Er werd voor € 6.4 miljoen aan lager kwalitatief vastgoed verkocht.
• De jaarprognoses voor 2019 werden herbevestigd. Het bedrijf belooft een winst per aandeel tussen € 2 en € 2,10. Vastned geeft echter wel aan dat het resultaat eerder aan de onderkant van de vork zal uitkomen.
• Het dividend voor 2019 werd bevestigd op € 2.05 per aandeel. Het interim-dividend in H1 2019 bedraagt € 0.58 per aandeel.

Negatieve punten 

• De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille is gedaald tot 93.1%, hoofdzakelijk omwille van een pand in Parijs dat gedurende de eerste jaarhelft vacant stond. Ondertussen werd er met JD sports echter een huurder gevonden voor dit pand. Dit zal een sterk positief effect hebben op de bezettingsgraad van de portefeuille vanaf 2020.
• De markt voor retail winkelvastgoed blijft momenteel onder druk staan. Enkele kleinere ondernemingen gingen failliet waardoor er voor de desbetreffende panden een andere huurder moest worden gevonden.
• De gemiddelde huurverandering op de nieuw afgesloten contracten bedroeg - 3.7%, een negatief signaal.
• De waarde van de vastgoedportefeuille daalde met 0.4% wat ook een negatieve impact had op de intrinsieke waarde per aandeel (EPRA NAV). Deze daalde van 47.37 naar 47.08. 

Sterktes 

• Management met ervaring en goede kennis van de vastgoedmarkt
• Duidelijke focus op winkels in de belangrijkste winkelstraten, zouden wegens schaarste hun waarde moeten behouden en weinig problemen moeten hebben om huurders te vinden.
• Interessante waardering en aantrekkelijk dividendrendement

Zwaktes 

• Door de relatief kleine marktkapitalisatie komt het bedrijf niet op de radar van de meeste institutionele beleggers, wat mee bijdraagt aan de relatief lage waardering
• De switch naar meer kwalitatief hoogstaande, maar dus ook duurdere panden, zal wegen op het huurrendement in de toekomst
• De uitvoering van de nieuwe strategie heeft er de voorbije jaren voor gezorgd dat de inkomsten en het dividend daalden.

Opportuniteiten

• Indien de huidige lage rente nog lang aanhoudt, zal dit de koers van bedrijven die een hoog dividend betalen zoals Vastned ondersteunen.
• De verdere verhoging van de kwaliteit van de portefeuille en het overschrijden van de grens van  € 1 miljard marktkapitalisatie kan nieuwe interesse in het aandeel opwekken.

Bedreigingen 

• De concurrentie voor kwaliteitsvastgoed op toplocaties is groot, het is dan ook niet eenvoudig op nieuwe overnamekandidaten te vinden aan redelijke prijzen
• Een verdere toename van de winkelleegstand in de kleinere steden kan wegen op de huurinkomsten van Vastned in de toekomst. Het huidige dividend zou dan mogelijk moeten verlaagd worden.
• Een stijging van de rente zou de rentelasten opnieuw doen oplopen en vastgoed als belegging minder interessant maken

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• De analist en/of nauw met hem gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.