Vastned Retail Analist: Jasper Thysens, CFA

Vastned Retail NV is een vastgoedonderneming die voornamelijk de focus legt op winkelvastgoed gelegen in populaire winkelstraten in historische binnensteden. Vastned beschikt over een portefeuille van meer dan 700 panden, verspreid over Nederland, België, Frankrijk en Spanje, die samen ongeveer € 1,5 miljard waard zijn. 

De resultaten van Vastned Retail NV voor de eerste jaarhelft van 2020 gaven een enigszins gemengd beeld. Zo daalde de brutohuur met 6,3%, daalde het direct resultaat met 11,5% en viel het resultaat per aandeel terug tot een verlies van € 0,48. De waarde van de vastgoedportefeuille daalde daarnaast met 2,5% (€ -41 miljoen). Deze negatieve bewegingen werden uiteraard volledig gedreven door de situatie rond COVID-19. Zo werden niet-essentiële winkels verplicht de deuren te sluiten en zag het bedrijf zich genoodzaakt om met vrijwel alle partijen de huurcontracten te herbekijken. Hierbij werd er voor € 2,3 miljoen huur kwijtgescholden en werd er voor € 0,9 miljoen uitstel van betaling verleend. Positief is wel dat de bezettingsgraad alsnog hoog blijft (97,4%) en dat in de voorbije periode Vastned 84% van de oorspronkelijk verwachte huurgelden wist te innen. Verder blijft de financieringsstructuur conservatief met een loan-to-value van 42,6% en heeft het bedrijf nog € 95 miljoen aan ongebruikte kredietfaciliteiten. Het management waagt zich opnieuw aan een outlook en verwacht voor 2020 een direct resultaat dat 15% lager ligt dan de pre-corona verwachting. Het aandeel steeg sinds het laagtepunt van einde maart opnieuw met 55% maar noteert zo nog steeds aan een aanzienlijke korting (50%) ten opzichte van de netto-actiefwaarde (EPRA NAV). Ondanks het aandeel dus nog steeds zeer interessant geprijsd staat is enige voorzichtigheid toch geboden inzake het verdere verloop van de pandemie en de effecten die deze met zich meebrengt voor het retailvastgoed. Concreet zijn er twee belangrijke gevolgen van COVID-19 die negatief kunnen inwerken op dit type vastgoed: een stijging van het aantal faillissementen waardoor er meer leegstand komt & een versnelling van de e-commerce trend in het kader van de stay-at-home economie. Het advies wordt daarom gewijzigd naar HOUDEN.

02/09/2020: Vastned laat in een persbericht weten dat huidig CEO Taco De Groot per 1 december 2020 de fakkel zal doorgeven aan een nog te bepalen opvolger. Volgens De Groot nam hijzelf initiatief om zijn positie in het bedrijf te bespreken met de Raad van Commissarissen nadat grootaandeelhouder Aat Van Herk, die ongeveer een kwart van de aandelen in bezit heeft, zijn ongenoegen had geuit over de daling van de huurinkomsten en de stijging van de kosten. Van Herk eiste dan ook het vertrek van de volledige top van het vastgoedfonds. Nu is het afwachten wie de fakkel zal doorgeven en wat de strategische update die in februari gecommuniceerd zal worden juist zal inhouden.

Resultaten boekjaar 2020

• De brutohuur daalde in de eerste jaarhelft op vergelijkbare basis met 6,3%, voornamelijk vanwege COVID-19-gerelateerde huurvrijstellingen. Hiervan abstractie makende steeg de brutohuur met 0,3%, gedreven door de nieuwe huurder (JD Sports) die in de tweede jaarhelft van 2019 werd gevonden voor het vacante pand in de Rue Rivoli (Parijs).
• Het direct resultaat, ofwel de winsten die voortvloeien uit de eigenlijke exploitatie van het vastgoed en waarbij dus geen rekening gehouden wordt met herwaarderingen, daalde jaar-over-jaar met 11,5% tot € 0,85 per aandeel.
• Het resultaat per aandeel daalde van € 0,48 in de eerste jaarhelft van 2019 naar € -1,24 in 2020, gedreven door COVID-19-gerelateerde effecten.
• Zoals reeds vermeld in het rapport van het eerste kwartaal zal er geen interim dividend worden uitgekeerd.

Positieve punten

• In de eerste jaarhelft wist het bedrijf 78% van de huurgelden te ontvangen. De eerste 24 dagen van juli meegerekend steeg dit getal tot 84%. 
• De bezettingsgraad steeg kwartaal-over-kwartaal met 40 basispunten tot 97,40%.
• Op vergelijkbare basis en gegeven de uitdagende marktomstandigheden bleef de totale waarde van de vastgoedportefeuille redelijk stabiel. De waarde daalde in de eerste jaarhelft met ongeveer € 41 miljoen, ofwel 2,5%.
• De financieringsstructuur blijft conservatief met een loan-to-value-ratio van 42,6% (t.o.v. 41,6% einde 2019). Dit ligt comfortabel binnen de vooropgestelde vork van 35% en 45%. Verder heeft het bedrijf nog ongeveer € 95 miljoen aan ongebruikte kredietfaciliteiten.
• Het gros (83%) van de vastgoedportefeuille bestaat uit premium winkelvastgoed in grote Europese steden, waardoor Vastned beter gepositioneerd is in de markt dan kleiner winkelvastgoed op secundaire locaties. Vastned ziet het landschap van het retail vastgoed wel versneld veranderen vanwege de coronacrisis en heeft daarom een procedure opgestart om de strategie te herevalueren. Alle strategie-opties liggen op tafel, zo stelt het management. Het resultaat van dit proces zal gecommuniceerd worden in februari van 2021.
• Het bedrijf legt bijkomende focus op kostenefficiëntie en besloot om geen bonussen uit te zullen keren voor 2020 alsook het salaris van de Directie en de vergoeding van de Raad van Commissarissen voor de rest van het jaar te verlagen met 15%. 

Negatieve punten 

• De COVID-19 pandemie liet zich in de eerste jaarhelft stevig voelen via de verschillende overheidsmaatregelen. Hierdoor zag Vastned zich genoodzaakt regelingen te treffen met de getroffen huurders en gaf het zo € 2,3 miljoen aan huurvrijstellingen en € 0,9 miljoen aan betalingsuitstellen. Ook in juli werden er nog € 0,6 miljoen aan huurvrijstellingen verleend. Ondanks deze maatregelen goed zijn voor de stabiliteit van de vastgoedportefeuille zullen deze wel wegen op de resultaten.
• Vastned geeft een outlook voor 2020 waarbij het een direct resultaat verwacht tussen € 1,70 en € 1,85 per aandeel. Dit ligt gemiddeld ongeveer 15% lager dan de oorspronkelijk verwachtingen die op het einde van het vorige boekjaar nog werden meegegeven (pre-corona dus). Het management verwacht geen nieuwe lockdowns, maar wel een stijgend aantal failissementen. Er werd daarom een provisie aangelegd van € 1,4 miljoen voor het opvangen van eventuele oninbare huurgelden. 
• De waarde van het netto-actief (EPRA NAV) kende een daling van 4% tot € 45,21 per aandeel.
• Er werden 38 huurcontracten afgesloten voor een totaalbedrag van € 5,1 miljoen. Hierop werd een huurdaling gerealiseerd van 3,6%, gedreven door een nieuw contract met H&M in Utrecht.

Sterktes

• Management met ervaring en goede kennis van de vastgoedmarkt
• Strategische shift naar winkelvastgoed op toplocaties zorgt voor een solidere positie in een uitdagende marktomgeving, die voornamelijk gedreven wordt door e-commerce.
• Conservatieve financieringsstructuur met aanvaardbare LTV en solvabiliteitsgraad.
• Een vastgoedportefeuille die bewust gediversifieerd wordt om zo de blootstelling aan het meer risicovolle mode-segment af te bouwen.
• Doorgaans stabiele brutohuurinkomsten

Zwaktes 

• Door de relatief kleine marktkapitalisatie komt het bedrijf niet op de radar van de meeste institutionele beleggers, wat mee bijdraagt aan de relatief lage waardering.
• De uitvoering van de nieuwe strategie heeft er de voorbije jaren voor gezorgd dat de inkomsten en dividenden daalden.

Opportuniteiten

• Zolang er geen zicht is op een ommekeer van het huidige lagerenteklimaat blijft Vastned via haar aantrekkelijk dividendrendement voor vele beleggers een interessant alternatief.
• De verdere verhoging van de kwaliteit van de portefeuille en de daarmee beoogde stabiliteit van de huurinkomsten zou Vastned verhoogde interesse kunnen opleveren ten opzichte van andere spelers in de markt van het winkelvastgoed.

Bedreigingen 

• De concurrentie voor kwaliteitsvastgoed op toplocaties is groot, het is dan ook niet eenvoudig om nieuwe kandidaten te vinden aan redelijke prijzen. 
• Een verdere toename van de winkelleegstand in de kleinere steden kan wegen op de huurinkomsten van Vastned in de toekomst. Het huidige dividend zou dan mogelijk moeten verlaagd worden.
• Een stijging van de rente zou de rentelasten opnieuw doen oplopen en vastgoed als belegging minder interessant maken.
• Vastned heeft een hoge blootstelling aan huurders binnen het mode-segment (50%), wat doorgaans een zwakker segment is binnen retail. Het management is zich hier echter van bewust en probeert de portefeuille hiervan weg te diversifiëren.

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• De analist en/of nauw met hem gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.