Vastned Retail Analist: Jonathan Mertens

Vastned Retail is een vastgoedbedrijf dat investeert in voornamelijk winkelvastgoed in Nederland, België, Frankrijk en Spanje. Het bedrijf wijzigde enkele jaren geleden haar strategie en investeert nu zoveel mogelijk in de belangrijkste winkelstraten van de grote steden, de zogenaamde 'premium city high street shops'.  Vastned beschikt over een portefeuille van meer dan 700 panden die samen ongeveer € 1.6 miljard waard zijn. 

 Nieuwe acquisities in het premium vastgoed segment op toplocaties in grote steden compenseerden gedeeltelijk de verdere verkoop van enkele niet-strategische panden het voorbije jaar, waardoor de resultaten in 2018 in lijn met de verwachtingen uitkwamen.
De outlook voor 2019 is minder positief, maar vanaf de daaropvolgende jaren zouden de inkomsten veel stabieler en voorspelbaarder moeten zijn. De zeer hoge bezettingsgraad, de focus op het premiumsegment van de vastgoedmarkt en de hoge discount op de intrinsieke waarde stemt ons positief op de lange termijn.
We herbevestigen dan ook ons koopadvies.

-

Resultaten 2018 

• De netto huuropbrengsten stegen licht met 0.79% tot € 70.78 miljoen. 
• Het directe resultaat daalde licht met 1.93% tot € 40.35 miljoen. 

Positieve punten 

• De bezettingsgraad van de totale portefeuille steeg van 98.1% naar 98.6%
• Vastned werkte verder aan de verhoging van de kwaliteit van de portefeuille: het kocht voor € 11 miljoen panden in topwinkelstraten en verkocht een aantal panden op niet-strategische locaties in Nederland, Frankrijk en België voor € 63.5 miljoen. Het aandeel van core city assets staat hiermee op 82%.
• De intrinsieke waarde per aandeel steeg met 0.6% tot € 46.40 eind 2018.  Aan de huidige koersen resulteert dit in een discount van 27.5%. op de intrinsieke waarde van het vastgoed
• De vooropgestelde doelstellingen voor 2018 werden behaald met een winst per aandeel van € 2.26  en een dividend dat stabiel blijft op € 2,05 per aandeel. 
• Het management heeft een aandeleninkoopprogramma gestart met een waarde van maximum € 40 miljoen dat afloopt in maart 2019.

Negatieve punten 

• Men verwacht door ondermeer licht hogere leegstand, lagere huurinkomsten door de kleinere omvang van de portefeuille en het wegvallen van eenmalige baten een lagere nettowinst van € 2 -  2.10 per aandeel voor 2019.
• De niet-kernactiviteiten blijven zwakker presteren: de netto huurinkomsten daalden, mede door de kleinere omvang van de portefeuille, met 20 % en bij de vernieuwing van huurcontracten op deze locaties moest Vastned de huur gemiddeld met 9.4% verlagen. 
• Het overnamebod op dochterbedrijf Vastned Retail Belgium mislukte omdat minder dan 90% van de overige aandeelhouders op het bod wou ingaan. Het mislukte bod zorgt voor € 1.6 miljoen eenmalige kosten.
• De concurrentie voor topwinkelpanden is groot, wat de prijzen opdrijft en het moeilijk maakt om geschikte nieuwe panden te vinden. 

Sterktes 

• Management met ervaring en goede kennis van de vastgoedmarkt
• Duidelijke focus op winkels in de belangrijkste winkelstraten, zouden wegens schaarste hun waarde moeten behouden en weinig problemen moeten hebben om huurders te vinden.
• Interessante waardering en aantrekkelijk dividendrendement

Zwaktes 

• Door de relatief kleine marktkapitalisatie komt het bedrijf niet op de radar van de meeste institutionele beleggers, wat mee bijdraagt aan de relatief lage waardering
• De switch naar meer kwalitatief hoogstaande, maar dus ook duurdere panden, zal wegen op het huurrendement in de toekomst
• De uitvoering van de nieuwe strategie heeft er de voorbije jaren voor gezorgd dat de inkomsten en het dividend daalden.

Opportuniteiten

• Indien de huidige lage rente nog lang aanhoudt, zal dit de koers van bedrijven die een hoog dividend betalen zoals Vastned ondersteunen.
• De verdere verhoging van de kwaliteit van de portefeuille en het overschrijden van de grens van  € 1 miljard marktkapitalisatie kan nieuwe interesse in het aandeel opwekken.

Bedreigingen 

• De concurrentie voor kwaliteitsvastgoed op toplocaties is groot, het is dan ook niet eenvoudig op nieuwe overnamekandidaten te vinden aan redelijke prijzen
• Een verdere toename van de winkelleegstand in de kleinere steden kan wegen op de huurinkomsten van Vastned in de toekomst. Het huidige dividend zou dan mogelijk moeten verlaagd worden.
• Een stijging van de rente zou de rentelasten opnieuw doen oplopen en vastgoed als belegging minder interessant maken

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx, Leys & Cie. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.