QRF Analist: Geert Campaert

Algemene gegevens

  • Datum: 04/06/2018
  • Koers opmaak studie: 20.3 EUR
  • Huidige koers: 20.8 EUR
  • Marktkapitalisatie: 115 miljoen
  • Sector: Vastgoed
  • Markt: Brussel
  • ISIN: BE0974272040

Advies van de analist

  • € 17,00
  • € 27,00

Advies: Houden

Bron: Dierickx Leys

Indicatoren

Groei

Stabiliteit

Kwaliteit

Waardering

Activiteiten:

Qrf is een Gereglementeerde VastgoedVennootschap die voornamelijk investeert in binnenstedelijk winkelvastgoed in de belangrijkste winkelstraten van grootsteden en regionale steden in België. Op 31 december 2017 bestond de portefeuille uit 42 sites, goed voor een huuroppervlakte van meer dan 90.000 m². 

QRF: geografische spreiding

Bron: QRF

Conclusie

Qrf heeft wat tegenwind van het moeilijke retailklimaat, en vooral van de mindere gang van zaken bij haar belangrijkste huurder H&M. Een verdere groei van de resultaten en het dividend de komende jaren wordt daardoor wat moeilijker. De zwakkere vooruitzichten doen ons de koopzone verlagen naar € 17.

Nieuws

-

Resultaten

'000 00020132014201520162017
Omzet0.278.139.313.614.9
Operationele winst-1.656.367.1110.5311.73
Nettowinst-1.724.575.127.418.33
Boekwaarde22.8323.1323.3223.9323.78
Winst per aandeel-4.651.401.491.670.91
Koers/Winst
18.518.015.024.9
Dividend per aandeel01.301.321.341.35
Dividendrendement
5.0%4.9%5.4%6.0%
Bron: Bloomberg





Resultaten eerste kwartaal 2018 

  • De huurinkomsten bleven quasi stabiel op € 16.1 miljoen. 

Positieve punten 

  • De bezettingsgraad bleef stabiel op 97.36%. 
  • Na afsluiten van het kwartaal werd nog een niet-strategisch pand in Sint-Niklaas verkocht aan een prijs die hoger was dan de laatste waarde waaraan het geschat werd. 

Negatieve punten 

  • De waarde van de portefeuille daalde met 2% door een waardevermindering bij de winkels die H&M huurt (grootste huurder,16% van de portefeuille).  De zaken gaan minder goed bij H&M en het bedrijf zegt één huurcontract op en wil de prijs van twee andere huurcontracten verlaagd krijgen. QRF gaat hier niet mee akkoord en de zaak komt nu voor de vrederechter. 
  • De intrinsieke waarde per aandeel daalde  van € 24.12 naar € 23.71. 
  • Met een schuldgraad van 52.88% heeft Qrf vandaag niet veel ruimte meer voor bijkomende overnames. 

SWOT

Sterktes 

  • Management met ervaring en goede kennis van de vastgoedmarkt
  • Duidelijke focus op winkels in de belangrijkste winkelstraten, zouden wegens schaarste hun waarde moeten behouden en weinig problemen moeten hebben om huurders te vinden.

Zwaktes

  • De oorspronkelijke portefeuille is een samenraapsel van winkelpanden, waarbij ook panden zitten in minder aantrekkelijke locaties als Heist-op-den-Berg, Merksem, Geraardsbergen, Sint-Niklaas en Temse. Deze panden hebben op termijn een groter risico op leegstand.
  • Als bevak is Qrf een nieuwe speler zonder track record
  • Klein, illiquide aandeel, daarom mogelijk permanent lager gewaardeerd dan concurrenten

Opportuniteiten

  • Lage rente maakt vastgoed populair als investering en kan waardering van GVV's nog verder omhoog duwen als rente nog langer laag blijft.

Bedreigingen

  • Concurrentie in de zoektocht naar nieuwe panden wordt groter (particulieren, family offices, private equity) en drijft de prijzen op. Dit zet druk op de verwachte huurrendementen.
  • E-commerce in België nog minder ontwikkeld dan in buurlanden. Verdere doorbraak kan negatief zijn voor fysieke winkels en op termijn leiden tot een dalende vraag naar winkelpanden en meer leegstand. Kledingwinkels lijken hiervoor een van de belangrijke mogelijke slachtoffers, en ze maken de helft van de portefeuille van Qrf uit.
  • Een stijging van de rente zou de rentelasten opnieuw doen oplopen en GVV's als belegging minder interessant maken.

Overzicht historische adviezen

Datum Koers Advies
2017/04/12 25.01 EUR Houden

Lexicon

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

Disclaimer

  • Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx, Leys & Cie. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

  • Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

  • De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

  • Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

  • Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
    De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

  • Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

  • De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
    De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

  • De bevoegde autoriteit is de FSMA.

  • Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.