Advies: Kopen
Bron: Dierickx Leys
Groei
Stabiliteit
Kwaliteit
Waardering
Immofinanz is een Oostenrijkse vastgoedgroep actief in het verhuren van kantoren en winkels (retailparken en shoppingcentra) in Oost- en West-Europa. Daarnaast ontwikkelt het bedrijf zelf ook vastgoedprojecten met als doel ze te verkopen zodra ze afgewerkt zijn. Het bedrijf heeft vandaag een portefeuille van gebouwen met een waarde van ongeveer € 5,5 miljard. De zeven kernmarkten van Immofinanz zijn Oostenrijk, Duitsland, Tsjechië, Slovakije, Hongarije, Roemenië en Polen.
Bron: Immofinanz
Immofinanz wist onderliggend solide resultaten te boeken over de eerste negen maanden van 2022. Zo stegen de huurinkomsten op vergelijkbare basis met 3,4% tot € 217 miljoen, stegen de duurzame operationele inkomsten (FFO) met 15,3% tot € 116 miljoen, en steeg de netto-actiefwaarde per aandeel (EPRA NTA) met 2,5% tot ongeveer € 29,9. De bezettingsgraad daalde met 1,1 procentpunt tot 94%, voornamelijk vanwege een Duitse kantorenhuurder die sterk getroffen werd door de pandemie, maar blijft nog steeds op een aanvaardbaar niveau. De nettowinst daalde evenwel met 15,9% tot € 249 miljoen, gedreven door een uitzonderlijke minwaarde op een Russische handelsvordering, enkele eenmalige kosten met betrekking tot het overnamebod van CPI, en de gestegen bouwkosten. De balans blijft sterk met een conservatieve netto LTV van 33,7% (target : 40%) al verlaagde S&P wel zijn kredietrating naar BBB (stabiel) op basis van de verslechterende marktomstandigheden en de vastgoedtransactie met CPIPG.
Het aandeel Immofinanz wist na het aflopen van het overnamebod van CPIPG niet stand te houden. Het aandeel koerste op twee weken tijd ongeveer een derde lager en bevindt zich zo terug op niveaus die we niet meer gezien hebben sinds de start van de COVID-19 pandemie. Het overnamebod maskeerde enerzijds de invloed van de macro economische context, waarbij de start van de oorlog in Oekraïne zorgde voor fors hogere inflatie en stijgende rentevoeten. Anderzijds werd vanwege de vervroegde terugbetaling van enkele obligaties (n.a.v. change-of-control) de outlook geschrapt en maakte CPIPG ook bekend dat er geen dividend uitgekeerd zou worden over 2021. Daarbovenop kwam nog dat vanwege de lagere free float (minder aandelen die vrij op de beurs verhandelbaar zijn) het gewicht van Immofinanz in de Oostenrijkse ATX-index verlaagde, wat eveneens druk op de koers zette.
Ondertussen formuleerde het bedrijf opnieuw een guidance, die in het laatste kwartaalrapport eveneens werd verhoogd. Zo rekent het management nu op Funds From Operations van € 135 miljoen (voorheen: € 120 miljoen) en stelt het de consolidatie met S-IMMO in het vooruitzicht. Wat betreft de dividendpolitiek houdt het management alle deuren op een kier.
Het aandeel noteert ondertussen aan slechts 41,7% van de netto-actiefwaarde, terwijl onderliggend de resultaten van het bedrijf solide zijn gebleven. Ondanks de onzekerheid rond de intenties van CPI met Immofinanz, alsook de negatieve economische vooruitzichten, lijkt de terugval overdreven. Het aandeel blijft zo in de KOOP-zone. Let wel, het aandeel vereist in dit stadium een voldoende hoge risico-appetijt.
21/09/2022 - Immofinanz liet in een persbericht weten dat het een volledig verhuurde (99%) vastgoedportefeuille overneemt van CPI Property Group voor een totaal bedrag van € 324,2 miljoen. Het betreft in totaal 53 retailpanden gelegen in Tsjechië (30 panden), Polen (6 panden), Hongarije (2 panden) en Slovakije (15 panden). De transactie zorgt voor ongeveer € 25 miljoen aan bijkomende jaarlijkse brutohuurinkomsten. Het gaat voornamelijk om retailparken met een gediversifieerde huurdersmix die nauw aansluiten bij het STOP-SHOP merk van Immofinanz. Het persbericht maakt tevens vermelding van het feit dat deze transactie gegeven het 77%-belang van CPIPG onderhevig is aan verhoogde transparantie en compliance regelgeving. Dat er nog grote verschuivingen in het verschiet zitten is niet ondenkbaar. Eerder liet Immofinanz ook weten dat het voor € 1 miljard aan panden zou verkopen. Het aandeel zakte 6,5% op het nieuws.
30/05/2021 - Het Tsjechische CPI Property Group verhoogde zijn aandeel in Immofinanz tot bijna 76,87% na de afloop van het overnamebod op 30 mei 2022. Ondertussen slaagde CPIPG er tevens in het maximale stemrecht van 15% bij S Immo op te heffen, iets wat in het verleden telkens een mogelijke fusie tussen Immofinanz en S Immo in de weg stond. Met uitzondering van een akkoord van de regelgever, is de weg nu vrij voor CPIPG om het voorheen aangekondigde overnamebod op S Immo eveneens te lanceren. CPIPG heeft momenteel reeds 42,6% van de aandelen van S Immo in handen. Dat CPIPG uiteindelijk de intentie heeft om Immofinanz en/of S Immo van de Weense beurs te halen lijkt reëel.
Dat het aandeel Immofinanz na het aflopen van het overnamebod niet wist stand te houden is een understatement. Het aandeel koerste op twee weken tijd ongeveer een derde lager en bevindt zich zo terug op niveaus die we niet meer gezien hebben sinds de start van de COVID-19 pandemie. Het overnamebod maskeerde enerzijds de invloed van de macro economische context, waarbij de start van de oorlog in Oekraïne zorgde voor fors hogere inflatie en stijgende rentevoeten. Anderzijds werd vanwege de vervroegde terugbetaling van enkele obligaties (n.a.v. change-of-control) de outlook geschrapt en maakte CPIPG ondertussen ook bekend dat het op de AV in juli zal aanraden geen dividend over 2021 uit te keren. Daarbovenop komt nog dat vanwege de lagere free float (minder aandelen die vrij op de beurs verhandelbaar zijn) het gewicht van Immofinanz in de Oostenrijkse ATX-index verlaagd zal worden.
Met al dat noteert het aandeel ondertussen aan slechts 53,4% van de netto-actiefwaarde, terwijl onderliggend de resultaten van het bedrijf solide zijn gebleven. Immofinanz liet dan ook in een persbericht weten dat het ongeveer 1,4 miljoen eigen aandelen zal inkopen.
31/08/2021 - Residentieel vastgoed: Immofinanz kondigde in een apart persbericht aan dat het naast kantoren- en retailvastgoed nu ook gaat inzetten op betaalbaar en duurzaam residentieel vastgoed. Meer specifiek is het de bedoeling om op de STOP SHOP retailparken appartementsgebouwen te bouwen. Het concept kreeg dan ook de naam "Top on STOP". Het management zegt hiermee een antwoord te bieden op de sterk gestegen vastgoedprijzen. Verder is het de bedoeling dat de appartementen uiterst milieuvriendelijk worden, met zonnepanelen, een houten constructie, geothermische energie, etc. Op termijn wil Immofinanz ongeveer 50% van alle STOP SHOP retailparken voorzien van residentieel vastgoed, goed voor meer dan 12.000 units. Een eerste pilootproject is reeds opgestart in Oostenrijk.
Fiscaal boekjaar (in Mia) | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 E |
Omzet | 0,51 | 0,61 | 0,45 | 0,42 | 0,53 | 0,35 |
Operationele winstmarge | 21,7% | 26,1% | 76,8% | -3,0% | 55,8% | 64,4% |
Netto winstmarge | -103,9% | 35,7% | 79,8% | -39,4% | 65,4% | 44,2% |
Boekwaarde per aandeel | 25,28 | 26,29 | 29,34 | 26,72 | 27,44 | 27,32 |
Winst per aandeel | -5,10 | 1,97 | 3,37 | -1,50 | 2,81 | 1,41 |
Koers/Winst | - | 10 | 7 | - | 8 | 11 |
Dividend | 0,70 | 0,85 | 0,00 | 0,00 | 0,75 | 0 |
Dividendrendement | 3,62% | 4,38% | 0,00% | 0,00% | 3,33% | 0% |
Bron: Bloomberg | in EUR |
Resultaten derde kwartaal 2022
Positieve punten
Negatieve punten
Sterktes
Zwaktes
Opportuniteiten
Bedreigingen
Datum | Koers | Advies |
---|---|---|
2017/04/12 | 1.79 EUR | Kopen |
2017/08/04 | 2.15 EUR | Houden |
2017/12/15 | 2.04 EUR | Kopen |
2018/06/04 | 2.07 EUR | Kopen |
2018/07/16 | 22.6 EUR | Houden |
2018/10/12 | 20.22 EUR | Kopen |
2019/04/30 | 22.88 EUR | Houden |
2019/12/10 | 23.65 EUR | Kopen |
2020/09/14 | 14.18 EUR | Houden |
2022/06/15 | 15.65 EUR | Kopen |
Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.
Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.
Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.
De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.
Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.
Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen.De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.
Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.
De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.
De bevoegde autoriteit is de FSMA.
De analist en/of nauw met hem/haar gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.
Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.