Immofinanz Analist: Jasper Thysens, CFA

Immofinanz is een Oostenrijkse vastgoedgroep actief in het verhuren van kantoren en winkels in Oost- en West-Europa. Daarnaast ontwikkelt het bedrijf zelf ook vastgoedprojecten met als doel ze te verkopen zodra ze afgewerkt zijn. Het bedrijf heeft vandaag een portefeuille van gebouwen met een waarde van ongeveer € 5,1 miljard. De zeven kernmarkten van Immofinanz zijn Oostenrijk, Duitsland, Tsjechië, Slovakije, Hongarije, Roemenië en Polen. 

Gemengde resultaten bij Immofinanz voor het eerste kwartaal van 2020. Enerzijds stegen de huurinkomsten met 13,4%, steeg het resultaat uit asset management activiteiten met  18,1%, en bleven de bezettingsgraad (96,4%) en het brutohuurrendement (6,1%) nagenoeg stabiel. Anderzijds zag het bedrijf zich genoodzaakt een neerwaartse herwaardering van enkele investeringen en goodwill te boeken van ongeveer -45 miljoen EUR, waardoor de winst daalde van €30,4 miljoen tot €-37,6 miljoen. Daarnaast werden er in april en mei heel wat huurinkomsten uitgesteld naar september. Het grootste deel van het retailvastgoed kon de deuren tegen midden juni wel opnieuw openen dankzij versoepelingen van de lockdownmaatregelen in de landen waar Immofinanz actief is. Verder blijft de schuldgraad onder controle en beschikt het bedrijf over voldoende liquiditeiten (€ 312,5 miljoen) om de crises door te komen. Het management is op heden echter niet in staat de totale impact van het coronavirus te kwantificeren. De huidige koers impliceert een korting op de netto-actiefwaarde van ongeveer 52%. Ondanks het kantoren- en winkelvastgoed nog enige tijd in woelige wateren zal vertoeven vanwege COVID-19, noteert het aandeel nog steeds aan een interessante prijs, waardoor het advies gehandhaafd blijft op KOPEN.

15/06/2020: Immofinanz laat in een persbericht weten dat het een aandelenuitgifte, al dan niet gepaard door een uitgifte van mandatory convertibles (converteerbare obligaties die verplicht omgezet worden in aandelen), geaggreerd goed voor maximaal 25% van het huidige aandelenkapitaal, overweegt. De gelden zouden aangewend worden ter herifnanciering van bestaande schulden.

Resultaten eerste kwartaal 2020 

• De huurinkomsten stegen in het eerste kwartaal met 13,4% tot 74 miljoen euro, gedreven door acquisities en opleveringen. Op like-for-like basis stegen de huurinkomsten met ongeveer 1,9%.
• Het resultaat uit de asset management activiteiten steeg met 18,1% tot 59,5 miljoen euro.
• De nettowinst daalde van €30,4 miljoen tot €-37,6 miljoen? Deze daling is toe te wijten aan een neerwaartse herwaardering van enkele investeringen en goodwill voor €-45 miljoen ten gevolge van COVID-19.
• De duurzame operationele inkomsten (FFO) stegen met 3,6% tot 29,1 miljoen euro.

Positieve punten 

• De waarde van de vastgoedportefeuille stagneerde op 5,1 miljard euro. De netto-actiefwaarde per aandeel (EPRA) steeg met ongeveer 3% tot 31,95 sinds het einde van het vorige boekjaar. Deze stijging is deels te wijten aan het feit dat er geen rekening gehouden werd met verwatering vanwege de converteerbare obligatie (2024) omdat deze niet meer in-the-money was.
• Het brutohuurrendement stagneerde nagenoeg op 6,1%.
• De bezettingsgraad bleef nagenoeg stabiel op 96,4% (daling van 40 basispunten).
• De lockdownmaatregelen werden de afgelopen periode stelselmatig afgebouwd in de landen waar Immofinanz actief is. Hierdoor was ongeveer 79% van de retailwinkels terug geopend einde mei. Vanaf 15 juni mochten ook de shopping centra in Roemenië terug de deuren openen.
• Er werd in maart van 2020 wel een nieuwe kredietlijn voorzien van 100 miljoen euro om mogelijke schokken vanwege de coronacrisis op te vangen. De liquiditeiten werden zo versterkt tot €312,5 miljoen. Dit ligt echter nog steeds heel wat lager dan een jaar geleden vanwege het inkoopprogramma van eigen aandelen dat ten einde kwam in augustus 2019 en enkele acquisities.
• De solvabiliteitspositie bleef stabiel op ongeveer 46%.
• De netto loan-to-value (LTV) bevind zich met 43,8% (43% einde 2019) nog onder de target van 45%. De financieringskosten bleven stabiel op 1,90% (1,91% einde 2019).
• Immofinanz heeft de afgelopen 2 jaar verschillende inkoopprogramma's van eigen aandelen uitgevoerd. Hierdoor heeft het bedrijf ondertussen 10% van zichzelf in bezit of 11.2 miljoen eigen aandelen. Het bedrijf spendeerde in totaal € 250 miljoen met een gemiddelde terugkoopprijs van € 22.34 per aandeel.

Negatieve punten 

• Het management acht het op dit moment onmogelijk om de volledige impact van COVID-19 op de resultaten in te schatten. Er wordt getracht steeds in dialoog te gaan met de huurders om tot oplossingen te komen (bv. uitstel van huur mits versterking waarborgen), maar het bedrijf zegt wel opportunistische verzoeken tot huurverminderingen te weren. Verder tracht de groep niet-dringende investeringen uit te stellen om zo de cash flow te beschermen.
• Immofinanz ontving in maart ongeveer 87% van de retail-huurinkomsten. In april en mei was dit respectievelijk slechts 37,6% en 24,4%. Een gedeelte van de te betalen huren werden namelijk uitgesteld tot september.
• Wat betreft het kantorenvastgoed ontving het bedrijf in maart, april en mei respectievelijk 93%, 85% en 64% van de huur.
• Vanwege de coronacrisiscrisis werd besloten de Algemene Vergadering te verplaatsen naar 1 oktober 2020. Het bedrijf zal dan, naast de resultaten van de eerste jaarhelft van 2020, een voorstel communiceren wat betreft de distributie van de winsten van 2019.

Sterktes 

• Gefocust nieuw management dat Immofinanz wil stroomlijnen en waarde creëren
• Interessante portefeuille vastgoed met focus op winkels en kantoren
• Een van de goedkoopste vastgoedgroepen op de Europese beurzen
• Geen zware terugbetalingen van schuld in komende twee jaren.

Zwaktes 

• Russische shoppingcentra wogen de voorbije jaren op de resultaten van de groep.
• Het aandeel noteert al enkele jaren met een grote décote op de beurs.
• De nettowinsten kunnen flink variëren van kwartaal tot kwartaal afhankelijk van wanneer verkopen of andere eenmalige elementen gerealiseerd worden.
• De kernmarkten voor het bedrijf situeren zich voornamelijk in Oost-Europa (Polen, Oostenrijk, Hongarije & Roemenië). Hierdoor is het geografische risico relatief hoger.

Opportuniteiten 

• Verkopen van niet-kernactiviteiten aan prijzen boven geschatte waarde kunnen intrinsieke waarde Immofinanz nog verhogen
• Bod op heel Immofinanz ook mogelijk gezien de sterke onderwaardering. 
• Verdere inkoop van eigen aandelen met opbrengst van verkoop niet-kernactiviteiten kan intrinsieke waarde verhogen. 

Bedreigingen 

• Mogelijke oververhitting van sommige Oost-Europese kantoormarkten kan zorgen voor een overaanbod en daling van de prijzen
• Sterk stijgende rentevoeten zouden een negatief effect hebben op de intrinsieke waarde.

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.