Immofinanz Analist: Jonathan Mertens

Immofinanz is een Oostenrijkse vastgoedgroep actief in het verhuren van kantoren en winkels in Oost- en West-Europa. Daarnaast ontwikkelt het bedrijf zelf ook vastgoedprojecten met als doel ze te verkopen zodra ze afgewerkt zijn. Het bedrijf heeft vandaag een portefeuille van meer dan 400 gebouwen met een waarde van ongeveer € 4.4 miljard. De zeven kernmarkten van Immofinanz zijn Oostenrijk, Duitsland, Tsjechië, Slovakije, Hongarije, Roemenië en Polen. 

Zeer sterke resultaten bij Immofinanz dat tevens zijn outlook voor heel 2019 licht verhoogde. De discount op de intrinsieke waarde is sinds nieuwjaar sterk afgenomen waardoor volgens ons het instapmoment wat gepasseerd is.
Ons advies blijft op 'houden' , maar we passen onze koopzones opwaarts bij om de betere operationele resultaten te weerspiegelen.

• Immofinanz heeft haar belang van 26% in CA Immo verkocht aan het Amerikaanse Starwood voor een prijs van € 757.9 miljoen of € 29.5 per aandeel. Een deel van de opbrengst zal worden gebruikt voor een inkoopprogramma eigen aandelen van maximum 9.7 miljoen aandelen of 8.66% van de uitstaande aandelen.
  
  

Resultaten eerste halfjaar 2019 

• De huurinkomsten stegen met 10.8% tot € 131 miljoen. (+4.2% excl IFRS 16 effect).
• De nettowinst kwam uit op € 185.3 miljoen tegenover een winst van € 86.2 miljoen in dezelfde periode vorig jaar.

Positieve punten 

• De financieringskosten voor de groep daalde verder van 2.14% eind december naar 1.99% vandaag. Daarnaast heeft het bedrijf ongeveer € 560 miljoen aan cashtegoeden op de balans staan.
• Het nettohuurrendement is met 5.8% zeer sterk en vertoont een lichte stijging. (5.5 % eind december)
• De intrinsieke waarde per aandeel (epra nav) steeg licht van € 28.8 naar € 29.24.
• Omwille van de hoge discount op de intrinsieke waarde heeft Immofinanz de afgelopen 2 jaar verschillende inkoopprogramma's van eigen aandelen uitgevoerd. Hierdoor heeft het bedrijf ondertussen 10% van zichzelf in bezit. Het bedrijf spendeerde in totaal € 250 miljoen met een gemiddelde terugkoopprijs van € 22.34 per aandeel.
• Het bedrijf is zeer actief geweest op de overnamemarkt: het nam een bedrijfsgebouw in Warschau over voor € 386 miljoen en een bedrijfsgebouw in Praag voor € 76 miljoen. Daarnaast werden er 6 acquisities gedaan in het commerciële vastgoedsegment.
• De ontwikkelingsprojecten, met focus op de Duitse en Oostenrijkse markt maken slechts 6% van de totale vastgoedportefeuille uit, waardoor het bedrijfsrisico op de algemene resultaten relatief beperkt is.
• De outlook voor 2019 werd opwaarts bijgesteld. Het bedrijf verwacht een operationele winst van minimaal € 115 miljoen, wat neerkomt op een groei van 35% ten opzichte van het voorgaande jaar.

Negatieve punten 

• De bezettingsgraad daalde licht van 95.8% naar 94.4%
• Omwille van een positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille met 2.3% is het moeilijk om een evolutie van de operationele resultaten te vergelijken.
• De discount op de intrinsieke waarde van de aandelen is over het laatste halfjaar bijna gehalveerd tot 12.9%. Dit suggereert enigzins dat het instapmoment ondertussen gepasseerd is.

Sterktes 

• Gefocust nieuw management dat Immofinanz wil stroomlijnen en waarde creëren
• Interessante portefeuille vastgoed met focus op winkels en kantoren
• Een van de goedkoopste vastgoedgroepen op de Europese beurzen
• Geen zware terugbetalingen van schuld in komende twee jaren.

Zwaktes 

• Russische shoppingcentra wogen de voorbije jaren op de resultaten van de groep.
• Het aandeel noteert al enkele jaren met een grote décote op de beurs.

Opportuniteiten 

• Verkopen van niet-kernactiviteiten aan prijzen boven geschatte waarde kunnen intrinsieke waarde Immofinanz nog verhogen
• Bod op heel Immofinanz ook mogelijk gezien de sterke onderwaardering. 
• Verdere inkoop van eigen aandelen met opbrengst van verkoop niet-kernactiviteiten kan intrinsieke waarde verhogen. 

Bedreigingen 

• Mogelijke oververhitting van sommige Oost-Europese kantoormarkten kan zorgen voor een overaanbod en daling van de prijzen
• Sterk stijgende rentevoeten zouden een negatief effect hebben op de intrinsieke waarde.

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.