Immobel Analist: Jasper Thysens, CFA

Immobel is een Belgische vastgoedontwikkelaar actief in residentieel vastgoed, kantoren, retailvastgoed en verkavelingen in voornamelijk België, Frankrijk, Luxemburg en Duitsland. De portefeuille telt vandaag meer dan 1.200.000 m² in fase van ontwikkeling. In 2016 fuseerde het bedrijf met Allfin, eveneens een Belgische projectontwikkelaar.

Immobel kon voor 2019 zeer sterke resultaten neerleggen met een omzetstijging van 28,6% en een stijging van de nettowinst per aandeel van maar liefst 80%. Het dividend werd dan ook opgetrokken met 10% tot 2,66 euro per aandeel. Het management zegt waakzaam te blijven naar aanleiding van de coronacrisis en de eventuele recessie die daaruit zal resulteren, maar verwacht geen al te grote impact op de toekomstige resultaten. Dit gezien de goede geografische spreiding van de portefeuille en de overweging van residentieel vastgoed op topliggingen in West-Europese landen. De activiteiten van enkele belangrijke constructiepartners (zoals Besix) liggen echter grotendeels stil in België vanwege onhaalbare social-distancing maatregelen, wat erop wijst dat de waardeketen van Immobel toch niet geheel buiten schot blijft en enige voorzichtigheid aangewezen is. Na de hevige beursschommelingen van de voorbije weken staat het aandeel opnieuw hoger sinds het begin van het jaar. Het advies blijft op HOUDEN.

-

​​​​​​​Resultaten boekjaar 2019

• De omzet steeg over 2019 met 28,6% tot 419,5 miljoen euro.

• De brutobedrijfswinst (EBITDA) steeg met 66% tot 124,6 miljoen euro.

• De nettowinst per aandeel steeg met ongeveer 80% tot 11,66 euro.

• Het rendement op het eigen vermoegn (ROE) steeg 18,5% in 2018 naar 29,7% in 2019.

• Het dividend werd opgetrokken met 10% tot 2,66 euro per aandeel. 

Positieve punten

• De sterke prestaties in 2019 werden voornamelijk gedreven door de verkoop van residentieel vastgoed in België, Frankrijk, Luxemburg en Duitsland (224 miljoen euro). De groep kon tevens genieten van enkele uitzonderlijke transacties zoals de verkoop van twee kantoorgebouwen in Luxemburg voor 137 miljoen euro en de verkoop van 50% van Möbius II aan Fidentia. Het management verwacht dat dit type transacties enkel maar zal toenemen.

• Het bedrijf verwierf in 2019 nieuwe projecten met meer dan 940 miljoen euro aan bruto ontwikkelingswaarde (i.e. de verwachte verkoopwaarde van de projecten). De bruto ontwikkelingswaarde van de totale projectenportefeuille steeg zo met 19% tot 4,5 miljard euro einde 2019. Ongeveer 74% van de portefeuille betreft residentiële vastgoedprojecten en 26% kantoren. 

• Midden 2019 werd de resterende 85% van Nafilyan & Partners, een residentiële vastgoedontwikkelaar in Frankrijk, overgenomen door Immobel (transactieprijs 52 miljoen euro). Tijdens de tweede jaarhelft droeg de dochteronderneming voor 68 miljoen euro bij aan de omzet van Immobel. Het management verwacht dat de activiteiten in Frankrijk binnen 5 jaar groter zullen zijn dan in België.

• Voor 2020 mikt het management op contractuele verkopen van minstens 400 miljoen euro en nieuwe vergunningen voor eenzelfde 400 miljoen euro in bruto ontwikkelingswaarde. Het management verwacht het dividend de komende boekjaren verder te verhogen met 4 tot 10% per jaar.

Negatieve punten

• De nettoschuld steeg in 2019 met 60% tot ongeveer 551 miljoen euro. Deze stijging is voornamelijk toe te schrijven aan de nieuwe projecten die de groep verwierf en de overname van Nafilyan & Partners. De cash verminderde hierdoor met 15 miljoen euro terwijl de schulden stegen met 191 miljoen euro. Het bedrijf blijft met zijn gearing ratio (i.e. de verhouding tussen de schulden en het eigen vermogen) van 61% nog wel onder de vooropgestelde doelstelling van 70%.

Sterktes

• Geografisch gediversifieerde portefeuille
• Aanwezig in verschillende marktsegmenten: residentieel, kantoor, retail, verkavelingen
• Nieuw managementteam met goede track record
• Komende jaren stijgend dividend verwacht

Zwaktes

• Beperkte track record in Polen
• Conjunctuurgevoelig
• Marnix Galle combineert nog steeds de positie van CEO met de positie van voorzitter van de raad van bestuur, wat veel macht concentreert bij één persoon.

Opportuniteiten

• Brede pijplijn met een portefeuille van meer dan 1.200.000 m² in fase van ontwikkeling
• Hogere waardering op de beurs in de toekomst door minder volatiele resultaten

Bedreigingen

• Scherpe groeivertraging in Europa
• Stijgende rente
• Vertragingen bij projecten door problemen met het verkrijgen van vergunningen
• Door de lage rente blijft er veel geld circuleren in de vastgoedmarkt wat een opwaartste druk genereert op de prijzen. Bovendien willen andere spelers met cashoverschotten, zoals verzekeraars, meer beleggen in het relatief 'veilige' vastgoed.

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.