Immobel Analist: Geert Campaert

Immobel is een Belgische vastgoedontwikkelaar actief in residentieel vastgoed, kantoren, retailvastgoed en verkavelingen in voornamelijk België, Frankrijk, Luxemburg en Duitsland. De portefeuille telt vandaag meer dan 1.200.000 m² in fase van ontwikkeling. In 2016 fuseerde het bedrijf met Allfin, eveneens een Belgische projectontwikkelaar.

Immobel kende een moeilijker 2022 door stijgende bouwkosten, stijgende rente en een verzwakkende economie. Het management grijpt echter duidelijk in en verlaagt de kosten en vertraagt de activiteiten. Hierdoor denken we dat Immobel ook een verdere economische vertraging zonder kleerscheuren zou moeten doorkomen. Het management wil voor dit jaar geen prognoses geven, al denken we dat het dividend enkel bij een sterke verslechtering van het economisch klimaat zal verlaagd worden. Aan de huidige koersen bevindt het aandeel zich in de 'houden'-zone.

-

Resultaten boekjaar 2022

• De omzet daalde j-o-j met ongeveer 38% tot € 244 miljoen.
• De operationele winst daalde j-o-j met ongeveer 82% tot € 17 miljoen. De forse daling was mede te wijten aan een waardevermindering op de Franse activiteiten van € 44 miljoen. 
• De nettowinst daalde j-o-j met een forse  88% tot € 11 miljoen, ofwel tot € 1,8 per (verwaterd) aandeel. Zonder de waardevermindering zou de nettowinst zijn uitgekomen op € 55 miljoen, een daling van 40%.

Positieve punten 

• Residentieel: Immobel ziet de verkopen bij residentiële projecten in de belangrijkste markten België en ook in Polen goed stand houden. In Frankrijk en Luxemburg ziet ze wel een vertraging in de markt.
• Kantoren: Immobel realiseerde een mooie meerwaarde op de verkoop van de Cours Saint-Michel site in Etterbeek. Het kantoorproject St. Antoine in Parijs loopt wel wat vertraging op 
• Kostenbesparingen: om de economische vertraging te counteren, voert de ontwikkelaar een aantal besparingen door. Zo worden de Franse residentiële activiteiten stopgezet en ook het investeringsfonds Immobel Investment Partners wordt afgebouwd en van Londen naar Brussel verhuisd. Hierdoor zouden de vaste kosten in 2024 dalen met € 15 miljoen, wat een daling is van 30%.
• Pipeline: Immobel heeft een sterke pijplijn van projecten bestaande uit ongeveer 2.784 residentiële units (appartementen en huizen) en 8 kantoren, samen goed voor € 2,1 miljard verkoopwaarde.
• Balans: Immobel beschikt over een balans met een solvabiliteit van 27,3% (-0,9 pp), een EBITDA die de interestlasten 8,6 keer dekt en een ratio nettoschuld over EBITDA van 12x. De ontwikkelaar beschikt na de laatste obligatieuitgifte over een kaspositie van ongeveer € 276 miljoen. De gemiddelde interestlast op de leningen is 2,8% en de terugbetalingen zijn redelijk gespreid over de komende jaren.
• Het jaarlijks dividend wordt stabiel gehouden op € 3,05 per aandeel. 

Negatieve punten 

• Vertragingen: Het management kampt nog steeds met vertragingen bij de vergunningsprocedures van residentiële projecten.
• Kosteninflatie: Ook Immobel had in 2022 last van hogere bouwkosten. Het management stelt evenwel dat een belangrijk deel van de bouwcontracten beschikt over vastgeklikte prijzen, wat bescherming biedt voor de brutomarge. De winstmarge van het kantoorproject Eden Tower in Frankfurt zal wel lager uitkomen door veel hoger dan verwachte bouwkosten.
• Stijgende rente: De stijging van de rente heeft een negatieve impact op twee vlakken. Enerzijds stijgen hierdoor de financieringskosten (gewogen gemiddelde rentevoet +0,6 pp tot 2,8%). Anderzijds stijgt ook de financieringskost voor de kopers, waardoor de vraag afzwakt.

Sterktes

• Geografisch gediversifieerde portefeuille
• Aanwezig in verschillende marktsegmenten: residentieel, kantoor, retail, verkavelingen
• Managementteam met goede track record
• Stabiel dividendbeleid

Zwaktes

• Beperkte track record in Polen
• Conjunctuurgevoelig
• Marnix Galle combineert nog steeds de positie van CEO met de positie van voorzitter van de raad van bestuur, wat veel macht concentreert bij één persoon.

Opportuniteiten

• Aanzienlijke pipeline van vastgoedprojecten
• Vastgoedbeheer kan een extra groeimotor in de toekomst worden, al wordt die activiteit op korte termijn niet verder uitgebouwd.

Bedreigingen

• Scherpe groeivertraging in Europa
• Stijgende rente
• Vertragingen bij projecten door problemen met het verkrijgen van vergunningen

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.