Cofinimmo Analist: Jonathan Mertens

Cofinimmo is een Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) die oorspronkelijk voornamelijk investeerde in kantoren in Brussel. De voorbije jaren werd gediversifieerd naar cafés en verzekeringskantoren enerzijds en healthcare (rusthuizen, ziekenhuizen,welness, ...). Eind 2018 had Cofinimmo een portefeuille van € 3,7 miljard, verspreid over België (66%), Frankrijk (14%), Duitsland (10,7%) en Nederland. (9,5%)

Opnieuw mooie resultaten bij Cofinimmo. Volgens ons is het bedrijf een versnelling hoger aan het schakelen om het gedeelte zorgvastgoed als percentage van de totale vastgoedportefeuille boven de 60% te brengen. Hierdoor zou het dividend voor de particuliere belegger slechts aan 15% ipv de gebruikelijke 30% belast worden.
We stellen opnieuw onze koop- en verkoopzones opwaarts bij om het potentieel van het aandeel beter te weerspiegelen. Het bedrijf noteert echter wel met een hoge premie van 34% op de intrinsieke waarde waardoor ons advies voorlopig niet verder gaat dan 'houden'.

22/07/2019:

De recente verschuivingen in de assetallocatie van de vastgoedportefeuille bij Cofinimmo doen ons vermoeden dat het bedrijf versneld aan de drempel van 60% van de totale waarde in zorgvastgoed wenst te beleggen. Voor de particuliere belegger zou dit betekenen dat het dividend belast wordt aan slechts 15% waardoor het nettodividend aan de huidige beurskoers een mooie 3,9% zou bedragen.

Resultaten derde kwartaal 2019 

• De brutohuurinkomsten stegen met 9.1% tot € 175.3 miljoen. (+2.2% op vergelijkbare basis) 
• De nettowinst uit kernactiviteiten steeg met 13.1% tot € 121 miljoen. 

Positieve punten  

• Het gewicht van zorgvastgoed in de vastgoedportefeuille bedraagt ondertussen 56% en heeft een huidige waarde van € 2.4 miljard. Dit heeft ook een positieve invloed op de gemiddelde lengte van de huurcontracten die stijgt van 11 naar 12 jaar. 
• De schuldratio blijft relatief laag op 42.2%, waardoor nog ruimte overblijft voor verdere expansie.
• De bezettingsgraad van de portefeuille steeg licht tot 96.8%.
• De gemiddelde rentevoet op de leningen daalde van 1.9% naar 1.5%.  
• De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt na revaluatie van de portefeuille € 99.21 per aandeel.
• Het dividend voor boekjaar 2019, betaalbaar in 2020 wordt licht opgetrokken tot € 5.60 per aandeel. Dit stemt overeen met een pay-out ratio van 83%.
• Het bedrijf heeft in het derde kwartaal haar actieterrein uitgebreid naar Spanje. Cofinimmo zal 5 zorgcentra bouwen voor een investeringsbedrag van € 45 miljoen. Deze centra zijn bovendien reeds voorverhuurd aan de Spaanse operator CECLE. Daarnaast werd er voor 90 miljoen geïnvesteerd in zorgvastgoed in de Duitse en Nederlandse markt.

Negatieve punten 

• Het brutoaanvangsrendement bij de meest recente acquisities in het zorgvastgoed segment ligt met 4.5% lager dan het historische gemiddelde. Dit toont aan dat de concurrentie voor dit soort activa sterk aan het toenemen is.
• De 5 grootste huurders zijn verantwoordelijk voor ongeveer 50% van de totale huurinkomsten.

Sterktes 

• Grote gediversifieerde portefeuille vastgoed in verschillende domeinen.
• Hoog dividendrendement  
• Lage schuldgraad geeft Cofinimmo de mogelijkheid om nog extra overnames te maken in de komende kwartalen.

Zwaktes 

• Deel van de kantorenportefeuille in de periferie rond Brussel blijft het vandaag moeilijk hebben wegens een overaanbod in die gemeenten.
• Door de transformatie van de voorbije jaren stonden de inkomsten onder druk en heeft Cofinimmo haar dividend moeten verlagen, al lijkt de daling nu wel voorbij.

Opportuniteiten 

• Verdere uitbreiding van het gedeelte healthcare in de portefeuille kan de inkomsten voorspelbaarder maken en de gemiddelde looptijd van contracten verder verhogen. 
• Huidige lage rente kan nog verder de gemiddelde rentevoet op de leningen verlagen.

Bedreigingen 

• Een stijging van de rente zou de aantrekkelijkheid van GVV's als alternatief voor obligaties verlagen, en zou druk op de waardering zetten
• Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, kan in de toekomst op de rendementen wegen.

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.