Advies: Houden
Bron: Dierickx Leys
Groei
Stabiliteit
Kwaliteit
Waardering
Cofinimmo is een Belgische Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) die de laatste jaren de focus verlegde van voornamelijk kantoorgebouwen naar zorgvastgoed (zoals rusthuizen & ziekenhuizen). Daarnaast bestaat de vastgoedportefeuille voor een bescheiden deel uit verzekeringskantoren en cafés. Eind 2019 had Cofinimmo een vastgoedportefeuille ter waarde van € 4,2 miljard, verspreid over België (66%), Frankrijk (12%), Duitsland (12%), Nederland (10%) en Spanje (<1%).
Bron: Cofinimmo
Weinig verrassende resultaten bij Cofinimmo voor het eerste kwartaal van 2022. Zo stegen de brutohuurinkomsten met 10,4% (+1,7% op vergelijkbare basis), bleef de bezettingsgraad nagenoeg stabiel op 97,9% en steeg de nettowinst uit kernactiviteiten met 4,2% tot € 1,60 per aandeel (+4,2%).
Nadat het bedrijf vorig boekjaar gretig intekende op nieuwe opportuniteiten en het investeringsbudget zowat drie keer hoger uitkwam dan oorspronkelijk geraamd werd (€ 992 miljoen), is het investeringsritme dit jaar wat vertraagd. Zo werd in Q1 voor € 134 miljoen geïnvesteerd, waardoor de reële waarde van de vastgoedportefeuille steeg met 3,1% tot € 5,9 miljard. Cofinimmo zal het tempo evenwel iets zal moeten optrekken om het vooropgestelde investeringsbudget van € 600 miljoen te behalen. Het bedrijf heeft nog ongeveer € 700 miljoen aan vastgoedprojecten in de pipeline zitten (tot 2024).
Het management herbevestigde de eerder softe guidance voor 2022 en verwacht zo nog steeds een direct resultaat per aandeel van € 6,90 (-3,5%) gedreven door enkele gerealiseerde en geplande desinvesteringen (€ 140 miljoen) en de verwatering van de kapitaalverhogingen in 2021. Verder voorziet het een dividend van € 6,20 per aandeel (+3,3%) aan een DPR van 90% (+6 pp). Daarnaast bestaat er nog steeds wat onzekerheid inzake het onderzoek rond de wanpraktijken bij enkele zorguitbaters (zie ‘Nieuws’), al zal de impact op de vastgoedeigenaars naar alle waarschijnlijkheid relatief beperkt blijven.
Op lange termijn blijft de beleggingscase evenwel dezelfde, met een vergrijzingsevolutie die naar voorspelling pas zijn piek zal bereiken rond het jaar 2070. Het aandeel noteert aan een iets lagere premie ten opzichte van de netto-actiefwaarde (EPRA NTA) van ongeveer 15,4% en biedt zo nog steeds een mooi dividendrendement van 4,9% (bruto). Voor de defensieve belegger blijft het aandeel een interessante toevoeging aan de portefeuille. De zones werden wel neerwaarts bijgepast vanwege de softe outlook die gepaard gaat met een almaar stijgende rente. Het aandeel blijft zo in de HOUDEN-zone.
Schandalen Orpea & Korian – Het recent gepubliceerde boek ‘Les Fossoyeurs’ (De Grafdelvers), geschreven door Frans journalist (Le Monde) Victor Castanet, zorgde de afgelopen periode voor heel wat opschudding. Het boek, dat het resultaat is van drie jaar onderzoek, schetst namelijk een weinig flatterend beeld aangaande de uitbating van enkele woonzorgcentra door het Franse Orpea, één van de grootste private zorgspelers in Europa. Castanet spreekt in zijn boek immers over systematische verwaarlozing, misbruik en onderbemanning gedreven door achteloos winstbejag. Het schandaal beperkt zich evenwel niet tot Orpea. Ook sectorgenoot Korian werd beschuldigd van wanpraktijken en kijkt ondertussen op tegen een mogelijke groepsrechtszaak. De aandelenkoersen van beide bedrijven kelderden ondertussen met respectievelijk 60% en 38%. De publicatie van het boek heeft naar onze verwachting een cascade van rechtszaken, verhoogd toezicht en strengere regulatie van de zorgsector in gang gezet.
De Belgische zorgvastgoedeigenaars Aedifica en Cofinimmo deelden mee in de klappen. Beide GVV’s verhuren namelijk een deel van hun panden aan Orpea en Korian. Voor Aedifica is dat 18% en voor Cofinimmo ongeveer 21%. Ondanks de GVV’s in feite niets met de uitbating te maken hebben, lijken de markten zich toch enige zorgen te maken over een eventuele indirecte impact op de winstmarges van de vastgoedspelers. Deze bekommernissen lijken ons evenwel wat voorbarig. De huurovereenkomsten zijn in principe niet opzegbaar en lopen over lange periodes. Bovendien bezitten de uitbaters een groot gedeelte van hun vastgoed zelf. Mocht de nood zich echt voordoen kunnen ze dit vastgoed aanspreken om hun financiële verplichtingen na te komen. Stefaan Gielens, CEO van Aedifica, stelde in de pers dat hij een dergelijk scenario zelfs als een opportuniteit zou beschouwen, omdat Aedifica dit vastgoed dan aan een gunstige prijs zou kunnen overkopen. Of het echt zover zal komen is eerder onwaarschijnlijk. De overheid kan het zich namelijk niet veroorloven om de zorgsector in de steek te laten vanwege de hoge nood aan opvang van zorgbehoevende ouderen. De impact op de langetermijnperspectieven van de vastgoedverhuurders lijkt ons om voormelde redenen dus eerder beperkt. We blijven de nieuwsstroom aangaande het debacle evenwel goed opvolgen. Weet ten slotte dat de huidige negatieve nieuwsstroom komt bovenop een aantrekkende rente, waardoor de koersen van de enigszins defensieve vastgoedbedrijven volatieler kunnen zijn dan gemiddeld.
14/10/2021: In de zoektocht naar extra overheidsinkomsten besloot de federale regering bij de opstelling van de begroting voor 2022 het fiscaal gunstregime inzake gereglementeerde vastgoedvennootschappen te verstrengen. Voortaan (vanaf volgend jaar) zal zorgvastgoed minstens 80% (i.p.v. 60%) moeten uitmaken van de totale vastgoedportefeuille vooraleer de particuliere belegger zal mogen genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15% (i.p.v. 30%) op de uitgekeerde dividenden. De timing van de maatregel is opvallend gezien Cofinimmo net op de vooravond stond van een overschrijding van de oorspronkelijke drempel van 60%. Er was weinig koersreactie naar aanleiding van het nieuws. Het gros van de aandelen zit namelijk bij institutionele beleggers waarvoor het gunstregime hoe dan ook niet van toepassing is. Het nieuws is evenwel een opdoffer voor de particuliere belegger die de lagere roerende voorheffing hoe langer hoe meer als tantaluskwelling ervaart.
Fiscaal boekjaar (in Mio) | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 E |
Omzet | 262 | 263 | 287 | 293 | 341 | 327 |
Operationele winst | 166 | 150 | 244 | 164 | 241 | 263 |
Nettowinst | 137 | 146 | 205 | 119 | 260 | 227 |
Boekwaarde per aandeel | 88,68 | 90,71 | 95,02 | 95,30 | 102,13 | 110,25 |
Winst per aandeel | 6,40 | 6,58 | 8,37 | 4,50 | 8,78 | 7,09 |
Koers/Winst | 17 | 16 | 16 | 27 | 16 | 17 |
Dividend | 5,46 | 5,50 | 5,60 | 5,80 | 6,00 | 6,00 |
Dividendrendement | 5,01% | 5,07% | 4,27% | 4,76% | 4,27% | 4,85% |
Bron: Bloomberg | in EUR |
Resultaten eerste kwartaal 2022
Positieve punten
Negatieve punten
Sterktes
Zwaktes
Opportuniteiten
Bedreigingen
Datum | Koers | Advies |
---|---|---|
02/12/2017 | 110 EUR | Houden |
09/03/2021 | 122 EUR | Kopen |
03/08/2021 | 137.7 EUR | Houden |
Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.
Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.
Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.
De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.
Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.
Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.
Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.
De analist en/of nauw met hem/haar gelieerde personen hebben een belang in de vennootschap.
De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.
De bevoegde autoriteit is de FSMA.
Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.