Advies: Houden
Bron: Dierickx Leys
Groei
Stabiliteit
Kwaliteit
Waardering
Cofinimmo is een Belgische Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) die de laatste jaren de focus verlegde van voornamelijk kantoorgebouwen naar zorgvastgoed (zoals rusthuizen & zorgcentra). Daarnaast bestaat de vastgoedportefeuille voor een bescheiden deel uit verzekeringskantoren en cafés. Eind 2022 had Cofinimmo een vastgoedportefeuille ter waarde van € 6,2 miljard, verspreid over België (51%), Frankrijk (11%), Duitsland (14%), Nederland (10%), Spanje (6%), Finland (2%), Ierland (2%), Italië (3%) en VK (1%).
Bron: Cofinimmo
De resultaten van Cofinimmo over de eerste negen maanden van 2023 lagen lichtjes boven de verwachtingen. Zo stegen de brutohuurinkomsten met 8,7% (+5,8% op vergelijkbare basis), bleef de bezettingsgraad stabiel op 98.5% en steeg de nettowinst uit kernactiviteiten met 5% tot € 177 miljoen.
Het is duidelijk dat het management bezig is met de afbouw van de portefeuille aan kantoren- en distributievastgoed ten voordele van het attractievere (& stabielere) zorgvastgoed. We zouden echter wensen dat deze transformatie sneller wordt doorgevoerd en dat het management een duidelijkere langetermijnstrategie nastreeft. Een afgeslankte portefeuille, aanwezig in één deelsegment van de vastgoedmarkt zou volgens ons zowel de operationele duidelijkheid verhogen, alsook mogelijk de aantrekkelijkheid van het aandeel verhogen voor zowel de institutionele als particuliere aandeelhouder.
Daarnaast blijven we duidelijke signalen opvangen bij sectorgenoten met betrekking tot een afkoeling van de investeringsbereidheid op de vastgoedmarkten omwille van de stijgende rente doorheen de Europese Unie. We denken bovendien dat de rente gedurende een langere periode hoger zal blijven, waardoor verdere druk op de (zorg)vastgoedmarkt waarschijnlijk zal blijven aanhouden. Dit zal volgens ons de afbouw van de kantorenportefeuille bij Cofinimmo verder bemoeilijken. Noteer ook dat de reële waarde van de kantorenportefeuille met bijna 4 % afnam in de afgelopen negen maanden.
Daarnaast gingen in het afgelopen jaar ook alarmbellen af met betrekking tot de rendabiliteit van de zorgsector, namelijk dat het uitbaten van woonzorgcentra een activiteit is met zeer lage operationele winstmarges. Hierdoor zijn sommige van deze operatoren amper rendabel, waardoor toenemende failissementen in de sector niet ondenkbaar zijn. Zeker nu de zoektocht naar geschikte zorgprofielen opwaartse druk blijft zetten op de lonen van deze werknemers.
Op vlak van waardering noteert het aandeel met een discount ten opzichte van de (aangepaste) netto-actiefwaarde (EPRA NTA) van ongeveer 39,7% en biedt het een verwacht dividendrendement van 10.8% (bruto). We hebben de koopzones bij een vorige bespreking reeds neerwaarts bijgesteld om de impact van de stijging van de langetermijnrente op de waardering van het vastgoed te reflecteren en de lichte daling van de waarde van het vastgoed. Bovendien moeten we ook de verwaterende impact van de kapitaalverhoging op de intrinsieke waarde in rekening brengen (zie nieuws). Daarnaast houden we met betrekking tot de koopzones bij cofinimmo ook rekening met de aanwezigheid in het relatief risicovollere (en minder attractieve) kantorensegment en de blootstelling aan huurinkomsten van het Franse Orpea en drie kleinere Duitse spelers die recent failliet gingen.
Hierdoor blijven we het 'houden' advies handhaven aan de huidige beurskoers, al staan we ondertussen zeer dicht bij onze 'koopzone'.
4/10/2023: private kapitaalverhoging Cofinimmo
Cofinimmo kondigde op 4 oktober aan dat het een kapitaalverhoging wenst door te voeren voor een totaalbedrag van € 167 miljoen. Er worden in totaal ongeveer 2.8 miljoen nieuwe aandelen uitgegeven aan € 60 per aandeel. Dit impliceert een korting van 6.6% op de beurskoers net voor de aankondiging. Volgens Cofinimmo zou deze kapitaalverhoging een negatief effect hebben van € 0.10 op de verwachte winst per aandeel. Het bedrijf wil de opbrengst van de kapitaalverhoging gebruiken om de balans te versterken en om de uitstaande investeringspijplijn te financieren. Particuliere aandeelhouders konden niet intekenen op deze operatie.
Fiscaal boekjaar (in Mio) | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 E |
Omzet | 262 | 263 | 287 | 293 | 341 | 365 | 346 |
Operationele winst | 166 | 150 | 244 | 164 | 212 | 218 | 271 |
Nettowinst | 137 | 146 | 205 | 119 | 182 | 185 | 233 |
Boekwaarde per aandeel | 88,68 | 90,71 | 95,02 | 95,30 | 102,13 | 110,74 | 105,42 |
Winst per aandeel | 6,40 | 6,58 | 8,37 | 4,50 | 6,15 | 5,77 | 7,01 |
Koers/Winst | 17 | 16 | 16 | 27 | 16 | 17 | 12,3 |
Dividend | 5,46 | 5,50 | 5,60 | 5,80 | 6,00 | 6,20 | 6,20 |
Dividendrendement | 5,01% | 5,07% | 4,27% | 4,76% | 4,27% | 7,35% | 7,16% |
Bron: Bloomberg | in EUR |
Resultaten 9M 2023
Positieve punten
Negatieve punten
Sterktes
Zwaktes
Opportuniteiten
Bedreigingen
Datum | Koers | Advies |
---|---|---|
02/12/2017 | 110 EUR | Houden |
09/03/2021 | 122 EUR | Kopen |
03/08/2021 | 137.7 EUR | Houden |
22/08/2022 | 106.8 EUR | Kopen |
30/12/2022 | 84.35 EUR | Houden |
Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.
Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.
Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.
De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.
Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.
Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen.
De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.
Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.
De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.
De bevoegde autoriteit is de FSMA.
Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.