Cofinimmo Analist: Jasper Thysens, CFA

Cofinimmo is een Belgische Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) die de laatste jaren de focus verlegde van voornamelijk kantoorgebouwen naar zorgvastgoed (zoals rusthuizen & ziekenhuizen). Daarnaast bestaat de vastgoedportefeuille voor een bescheiden deel uit verzekeringskantoren en cafés. Eind 2019 had Cofinimmo een vastgoedportefeuille ter waarde van € 4,2 miljard, verspreid over België (66%), Frankrijk (12%), Duitsland (12%), Nederland (10%) en Spanje (<1%).

Voor 2019 kon Cofinimmo uitstekende cijfers voorleggen. Zo stegen de brutohuurinkomsten, verhoogde de bezettingsgraad, daalde de schuldratio, en steeg het aandeel van het zorgvastgoed verder naar 56%. Vanwege deze positieve ontwikkelingen verhoogde het management het dividend van € 5,50 naar € 5,60 per aandeel. Voor 2020 mikt Cofinimmo op een stijging van de nettowinst uit kernactiviteiten van 4%, waardoor men het dividend zou verhogen naar € 5,80 per aandeel. Naar verwachting zal het zorgvastgoed tegen het einde van het boekjaar 59% van de totale vastgoedportefeuille uitmaken, wat nog net niet voldoende is om van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op dividenduitkeringen te kunnen genieten. Wat betreft waardering noteert het aandeel aan een aanzienlijke premie ten opzichte van de netto-actiefwaarde (EPRA NAV) van ongeveer 45%. Vandaar blijft het advies op 'houden'.

-

Resultaten boekjaar 2019 

• De brutohuurinkomsten stegen over het boekjaar 2019 met 9.7% (+2.1% op vergelijkbare basis) 
• De nettowinst uit kernactiviteiten, zijnde de winsten die voortvloeien uit de eigenlijke exploitatie van het vastgoed en waarbij dus geen rekening gehouden wordt met herwaarderingen, steeg met 15%. Uitgedrukt per aandeel is dit een stijging van 4%.

Positieve punten  

• De portefeuille bestaat nu voor 56% uit zorgvastgoed, wat de gemiddelde lengte van de huurcontracten tevens heeft verlengd van 11 naar 12 jaar. Het management verwacht dit percentage tegen het einde van 2020 te verhogen naar 59%. Zodra het zorgvastgoed 60% uitmaakt van de totale vastgoedportefeuille zal u kunnen genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15% (i.p.v. 30%) op de uitgekeerde dividenden*.
• Het brutodividend voor boekjaar 2019 werd licht opgetrokken tot € 5,60 per aandeel. Voor 2020 voorziet Cofinimmo opnieuw een stijging van het brutodividend naar € 5,80 per aandeel.
• De bezettingsgraad steeg van 95,8% in 2018 naar 97% in 2019.
• De schuldratio daalde van 43% einde 2018 naar 41% einde 2019. Een vervroegde herfinanciering en verlenging van een gesyndiceerde lening zorgde ook voor een verlaging van de gemiddelde rentevoet op alle leningen van 1,9% naar 1,4%. 
• Het bedrijf heeft in 2019 haar actieterrein uitgebreid naar Spanje. Cofinimmo zal daar 5 zorgcentra bouwen voor een investeringsbedrag van € 45 miljoen. Deze centra zijn reeds voorverhuurd aan de Spaanse operator CECLE.
• Cofinimmo verwacht voor 2020 een direct resultaat van € 7,10 per aandeel, een stijging van ongeveer 4%. Het geraamde investeringsbedrag ligt op € 375 miljoen.
• Binnen het kantorenvastgoed werd het aandeel van de panden gelegen in het stadscentrum van Brussel opgetrokken van 48% naar 54% ten nadele van panden gelegen buiten het centrum.

* Het bedrijf bekijkt momenteel welke delen van het vastgoed meegeteld mogen worden om aan die 60% te komen. Het is namelijk zo dat de belastingwetgeving stipuleert dat enkel die oppervlakte van de panden die effectief dient voor zorgverlening in rekening genomen mag worden voor het bepalen van het percentage. Het management informeert momenteel bij de belastingadministratie voor meer duidelijkheid hieromtrent.

Negatieve punten 

• De waarde van het Brusselse kantorenvastgoed (buiten het stadscentrum) weegt op de groei van de totale vastgoedportefeuille die in 2019 een matige 2,2% bedroeg.
• De 5 grootste huurders zijn verantwoordelijk voor ongeveer 50% van de totale huurinkomsten

Sterktes 

• Grote gediversifieerde portefeuille vastgoed in verschillende domeinen.
• Interessant dividendrendement  
• Conservatieve schuldgraad: loan-to-value van 41%

Zwaktes 

• Deel van de kantorenportefeuille in de periferie rond Brussel blijft het vandaag moeilijk hebben wegens een overaanbod in die gemeenten.
• Door de transformatie van de voorbije jaren stonden de inkomsten onder druk

Opportuniteiten 

• Het verder verhogen van het aandeel in het Spaanse zorgvastgoed zal zorgen voor een een betere diversificatie van de portefeuille en mogelijks ook hogere rendementen.
• Verdere uitbreiding van het gedeelte healthcare in de portefeuille kan de inkomsten voorspelbaarder maken en de gemiddelde looptijd van contracten verder verhogen. 
• Huidige lage rente kan de gemiddelde rentevoet op de leningen nog verder verlagen.

Bedreigingen 

• Een stijging van de rente zou de aantrekkelijkheid van GVV's als alternatief voor obligaties verlagen, en zou druk op de waardering zetten
• Concurrentie op de markt voor zorgvastgoed begint toe te nemen, wat in de toekomst op de rendementen kan wegen.

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

• Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

• De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

• Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

• Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
  De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

• Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

• De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
  De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

• De bevoegde autoriteit is de FSMA.

• Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.