Beursgenoteerd vastgoed: een interessant alternatief in tijden van lage rente? Wat zijn de mogelijkheden?

De Belg heeft een baksteen in zijn maag. In 2017 was ongeveer 72% van alle Belgen eigenaar van zijn woning. In onze buurlanden is het beeld gemengd: Luxemburg en Nederland scoren met respectievelijk 74,7% en 69,4% vergelijkbaar aan ons land. Frankrijk en vooral Duitsland hebben met respectievelijk 64,4% en 51,4% een andere dynamiek, met een grotere huurmarkt tot gevolg.

Shutterstock 675x450

Welke elementen beïnvloeden de residentiële vastgoedprijzen?

De drie voornaamste componenten bij de prijsvorming voor residentieel vastgoed zijn de inflatie, de (hypothecaire) rente en de evolutie van het beschikbaar inkomen. Al die factoren zitten al vier decennia flink mee. De rente en de inflatie dalen al sinds 1982 structureel. De relatief goede economische situatie stuwde ook het beschikbaar inkomen mooi omhoog. De vastgoedprijzen stegen in België ononderbroken sinds begin jaren 80, waardoor de populariteit van vastgoed dan ook groot is.

Eens de eigen woonst is afbetaald zoeken beleggers interessante manieren om hun spaargeld te beleggen. Spaarboekjes en obligaties waren jarenlang een veilig en aantrekkelijk alternatief.

Voor wie beleggen in aandelen een brug te ver is, lijkt (verhuurbaar) vastgoed een aantrekkelijk alternatief. Zelf verhuren zorgt echter voor heel wat rompslomp: wettelijke bepalingen, het zoeken van een solvabele huurder, de opvolging van de jaarlijkse indexering …

Beursgenoteerd vastgoed vormt een aantrekkelijk alternatief

Er zijn verschillende redenen waarom beursgenoteerd vastgoed interessant is. Een hele reeks administratieve en praktische beslommeringen en de contractopvolging zijn uitbesteed aan de beheerder van de vastgoedvennootschap. Als gevolg van de spreidingsverplichting van genoteerd vastgoed is het risico op leegstand veel kleiner. Een individueel appartement is verhuurd (100%-bezetting) of niet-verhuurd (0%-bezetting). Een goed gerunde vastgoedvennootschap haalt vlot een stabiele bezettingsgraad van 95%. Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid om geografisch en naar het soort vastgoed te spreiden.

Intrinsieke waarde

Eigen aan vastgoedondernemingen is dat zij door de regelgever verplicht worden om hun vastgoedportefeuille door een externe partij te laten waarderen (op vaste tijdstippen, meestal om de zes maanden). Daardoor krijg je in essentie als belegger een onafhankelijke schatting van de evolutie van de waarde van het vastgoed. Die schatting heet in het jargon net asset value of nettoactiefwaarde.

Bij een gewoon beleggingsfonds kan een belegger op geregelde tijdsstippen in- en uitstappen tegen de intrinsieke waarde. Het betrokken beleggingsfonds creëert nieuwe aandelen bij een intekening en vernietigt er wanneer iemand uittreedt. Vermits vastgoed, in tegenstelling tot aandelen en obligaties, op korte termijn onverhandelbaar is en niet gedeeltelijk kan verkocht worden, hebben gereglementeerde vastgoedvennootschappen een vast aantal aandelen en een beursnotering. Gevolg is dat de waarde op de beurs kan afwijken van de intrinsieke waarde van het vastgoed in portefeuille.

Of beleggers bereid zijn om minder of meer te betalen dan de intrinsieke waarde heeft te maken met verschillende zaken. Het algemene beursklimaat is daar zeker een deel van. Zoals reeds aangegeven oefent het huidige gebrek aan alternatieven een opwaartse invloed op de beurskoers uit. Middenin de financiële crisis tien jaar geleden waren kortingen eerder de regel. Belangrijk is ook de kwaliteit van het management. De ligging en de kwaliteit van de aangekochte panden is op lange termijn bepalend voor de evolutie van de waarde. Ook de mogelijkheden om randactiviteiten te ontplooien, kunnen daarbij helpen. Zonnepanelen op de daken en ontwikkeling van diensten in de rand van de verhuur kunnen voor een stuk waarde zorgen dat niet mee vervat zit in de door de schatter berekende intrinsieke waarde.

Een representatief maar gelimiteerd staal van vastgoedondernemingen

Soorten vastgoedbedrijven

De beurs geeft de individuele aandeelhouder de mogelijkheid om in vastgoed te beleggen waar hij op de private markt geen of amper toegang toe heeft. Echter, door de grote diversiteit aan vastgoedbedrijven is het soms moeilijk om het bos door de bomen te zien. Grosso modo onderscheiden we vijf verschillende soorten vastgoedbedrijven:

1. Residentieel vastgoed

Het residentiële vastgoed betreft de verhuur van appartementen en woningen aan particuliere klanten. Bedrijven zoals Home Invest Belgium of Deutsche Wöhnen zijn hoofdzakelijk actief in dit segment van de markt. Omdat de prijzen in België al sinds begin jaren 80 bijna ononderbroken stijgen, zien veel landgenoten vastgoed als een veilige haven. Toch is de activiteit niet helemaal risicoloos. Wanneer de 4 huurprijzen sterk oplopen zijn overheden geneigd om via wetgeving huurprijsstijgingen te stoppen of af te remmen. Het Berlijnse stadsbestuur legde in augustus een limiet op huurprijsverhogingen op. De beurskoers van Deutsche Wöhnen kreeg daardoor een pandoering van meer dan 25%.

2. Kantoren

Jarenlang werd de markt voor bedrijfskantoren gekenmerkt door relatief stabiele resultaten gekoppeld aan een mooi dividendrendement voor de aandeelhouder. De laatste jaren, met de opkomst van het telewerken, staat hun defensieve karakter wat onder druk. Nieuwe tendensen zoals coworken leiden tot een volatielere bezetting en minder zichtbaarheid op de huurinkomsten. Bedrijven willen tegenwoordig flexibelere modellen om aan de noden van hun verjongende personeelsbestand te voldoen. Een klassieke speler in de kantorenmarkt is bijvoorbeeld Befimmo.

3. Logistiek vastgoed

Met de opkomst van e-commerce is er de laatste jaren een verschuiving merkbaar richting bedrijven actief in het logistiek vastgoed. Bekende bedrijven in deze sector zijn onder andere de Belgische gereglementeerde vastgoedvenootschappen Warehouses De Pauw en VGP. Ze bouwen of beheren meestal specifiek op maat ontworpen magazijnen voor een klant die met hen een langetermijnhuurovereenkomst afsluit. De e-commerce is daarbij een belangrijke motor. Mede door de verwachte aanhoudende groei van e-commerce en de stabiliteit die grote huurders als Amazon of BMW bieden, werd dit segment enorm populair de laatste jaren. Het verschil tussen de nettowaarde van het onderliggende vastgoed en de prijs die voor een deelbewijs op de aandelenmarkt betaald wordt, liep de laatste jaren sterk op. De expertise van het management en randactiviteiten, zoals het genereren van elektriciteit met zonnepanelen op de honderdduizenden vierkante meters dak van de magazijnen, hebben een waarde die niet in de regelmatig opgemaakte waardebepaling van de panden is opgenomen.

4. Commercieel vastgoed

Het winkelvastgoed staat de laatste jaren stevig onder druk. Mensen kopen meer online en zijn daarnaast meer geneigd om al hun boodschappen bij de grote retailers te doen in plaats van bij de kleinhandel in het dorp. Bovendien is dat effect zelfversterkend. Als meerdere winkels in een straat de deuren sluiten, worden de andere winkels daar ook door beïnvloed. De groep van het commercieel vastgoed is zeer divers. We onderscheiden winkels in het stadscentrum en winkelcentra en winkelclusters buiten de stad. Quares Retail Fund in de Antwerpse binnenstad en Vastned Retail NV op absolute toplocaties in Madrid, Parijs en Amsterdam zijn voorbeelden van de eerste groep. Wereldhave NV en Eurocommercial Properties zijn uitbaters van winkelcomplexen. Ligging is van extreem belang voor (de stabiliteit van) het dividend en de waarde van het vastgoed.

5. Zorgvastgoed

Naast het logistieke vastgoed is ook het zorgvastgoed de laatste jaren enorm populair. In België geniet je van een fiscale aanmoediging in de vorm van een verlaagde roerende voorheffing. Op de dividenden van gereglementeerde vastgoedvennootschappen die in zorgvastgoed in de Europese Economische Ruimte investeren, moet slechts 15% roerende voorheffing, in plaats van de gebruikelijke 30%, betaald worden. Anderzijds beschikken de zorgvastgoedbedrijven over langetermijnleasingcontracten met de zorgoperatoren, die het risico op leegstand beperken. Bovendien profiteren deze ondernemingen van de snel vergrijzende bevolking in West-Europa waardoor de vraag robuust blijft. Het grootste risico is dat de groei van het aanbod de vraag de komende jaren overtreft. In België bekende en ervaren spelers zijn Aedifica en Care Property Invest.

Fiscale aanmoediging

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting als ze minimaal 80% van de nettowinst via een dividend uitkeren. Voor zorgvastgoed geldt nog een bijkomende fiscale gunstmaatregel. De Belgische overheid moedigt beleggen in zorgvastgoed in de Europese Economische Ruimte (EER) aan met een korting op de roerende voorheffing op de dividenden. GVV’s die minimaal 60% in zorgvastgoed beleggen moeten slechts 15% in plaats van de gebruikelijke 30% inhouden op de dividenden die ze uitkeren.

Conclusie

Vastgoed ligt bij de Belgische belegger in de bovenste schuif. Beursgenoteerd vastgoed biedt hem een waaier aan interessante mogelijkheden om zijn vastgoedportefeuille te diversifiëren. Er is een ruime keuze op basis van de verschillende soorten vastgoedactiviteiten, maar ook naar geografische regio’s om te beleggen. De beurskoers ten opzichte van de intrinsieke waarde per deelbewijs geeft een eerste indicatie van de relatieve waardering van het aandeel. De appreciatie van beleggers is gelinkt aan de capaciteiten van het management dat de gereglementeerde vastgoedvenootschap leidt. Die heeft een invloed op de bezettingsgraad, de kansen op meerwaardes en de mogelijkheden om een inkomen te verwerven in de rand van de vastgoedactiviteiten. Dierickx Leys Private Bank volgt verschillende van de in het artikel genoemde vastgoedspelers op www.dierickxleys.be/nl/studies.

Vragen omtrent beursgenoteerd vastgoed?

  • Aarzel niet ons te contacteren!
Jonathan Mertens

Kering

Zijn er nog veilige havens in tijden van hoge volatiliteit? Onze analist Willem De Meulenaer bekeek het aandeel van luxeproducent Kering voor u. Het luxesegement (Gucci, Yves Saint Laurent, Balenciaga, Alexander McQueen, Bottega Veneta, Boucheron, Brioni en Pomellato) blijft ook in moeilijkere tijden mooie resultaten voorleggen.

Geen tweede uitstel … maar wel een gedoogbeleid tot 31 december 2019

Met deze boodschap kwam de FOD Financiën naar buiten. Als bestuurder van een vennootschap, vzw, stichting of burgerlijke maatschap krijgt u drie maanden extra tijd om uw UBO-registratie in orde te brengen.De FOD Financiën zal tot dan geen sancties opleggen aan overtreders bij een foutieve, onvolledige of ontbrekende registratie in het UBO-register. Vanaf 2020 kunnen de boetes oplopen tot 50.000 euro voor de bestuurders.