Immobilier coté en bourse: une alternative intéressante en période de faibles taux d’intérêt? Quelles sont les possibilités?

Le Belge a une brique dans le ventre. En 2017, environ 72% des Belges étaient propriétaires de leur logement. Dans nos pays voisins, la situation est partagée : le Luxembourg et les Pays-Bas affichent respectivement 74,7% et 69,4%, des chiffres comparables à notre pays. La France et surtout l’Allemagne, avec respectivement 64,4% et 51,4%, ont une dynamique différente, ce qui se traduit par un marché locatif plus important.

Quels éléments influencent les prix de l’immobilier résidentiel?

Les trois principales composantes des prix de l’immobilier résidentiel sont l’inflation, les taux d’intérêt (hypothécaires) et l’évolution du revenu disponible. Tous ces facteurs sont très favorables depuis quatre décennies. Les taux d’intérêt et l’inflation sont en baisse structurelle depuis 1982. La situation économique relativement bonne a également stimulé le revenu disponible. Les prix de l’immobilier en Belgique n’ont cessé d’augmenter depuis le début des années 1980, ce qui explique pourquoi l’immobilier est si populaire.

Quand leur propre logement est remboursé, les investisseurs cherchent des façons intéressantes d’investir leurs économies. Les livrets d’épargne et les obligations ont été une alternative sûre et attra-yante pendant de nombreuses années.

Si l’investissement en actions n’est pas envisageable à ce stade, l’immobilier (locatif) semble être une alternative intéressante. Cependant, la gestion de Immobilier coté en bourse: une alternative intéressante en période de faibles taux d’intérêt? Quelles sont les possibilités?
la location est un véritable casse-tête: dispositions légales, recherche d’un locataire solvable, suivi de l’indexation annuelle …

L’immobilier coté constitue une solution alternative intéressante

Plusieurs raisons justifient l’intérêt de l’immobilier coté. Toute une série de tracas administratifs et pratiques et le suivi du contrat sont confiés au gestionnaire de la société immobilière. En raison de l’obligation d’étalement des biens cotés, le risque d’inoccupation est beaucoup plus faible. Un appartement individuel est loué (100% d’occupation) ou non loué (0% d’occupation). Une société immobilière bien gérée peut facilement atteindre un taux d’occupation stable de 95%. De plus, il y a également une possibilité d’extension géographique et en fonction du type de propriété.

Valeur intrinsèque

Les sociétés immobilières ont la particularité d’être tenues par le régulateur de faire évaluer leur portefeuille immobilier par un tiers externe (à des moments fixes, généralement tous les six mois). En tant qu’investisseur, cela vous donne essentiellement une estimation indépendante de l’évolution de la valeur du bien.

Dans le jargon, cette estimation est appelée valeur nette d’inventaire ou net asset value. Dans le cas d’un fonds d’investissement ordinaire, un investisseur peut régulièrement entrer et sortir à la valeur intrinsèque. Le fonds d’investissement en question crée de nouvelles actions à la souscription et les supprime en cas de sortie. Comme l’immobilier, contrairement aux actions et aux obligations, n’est pas négociable à court terme et ne peut être partiellement vendu, les sociétés immobilières réglementées ont un nombre fixe d’actions et une cotation en bourse. Par conséquent, la valeur boursière peut différer de la valeur intrinsèque de l’immeuble en portefeuille.

La question de savoir si les investisseurs sont prêts à payer moins ou plus que la valeur intrinsèque est liée à différents facteurs. Le climat boursier général en fait certainement partie. Comme indiqué plus haut, l’absence actuelle de solutions alternatives a un effet à la hausse sur le cours boursier. Au milieu de la crise financière, il y a dix ans, les décotes étaient auparavant la règle. La qualité de la gestion est également importante. L’emplacement et la qualité des propriétés achetées déterminent l’évolution à long terme de leur valeur. Les possibilités de développer des activités annexes peuvent également être utiles à cet égard. Les panneaux solaires installés sur le toit et le développement de services en annexe de la location peuvent fournir une valeur qui n’est pas incluse dans la valeur intrinsèque calculée par l’estimateur.

Types de sociétés immobilières

La bourse offre aux actionnaires individuels la possibilité d’investir dans des biens immobiliers auxquels ils ont peu ou pas accès sur le marché privé. Cependant, en raison de la grande diversité des sociétés immobilières, le choix est parfois difficile.
En gros, nous distinguons cinq types différents de sociétés immobilières:

1. Immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel concerne la location d’appartements et de maisons à des clients privés. Des entreprises telles que Home Invest Belgium ou Deutsche Wöhnen sont principalement actives dans ce segment du marché. Comme les prix en Belgique n’ont cessé d’augmenter depuis le début des années 1980, de nombreux compatriotes considèrent l’immobilier comme un refuge. Cependant, cette activité n’est pas entièrement sans risque. Quand les loyers connaissent une forte augmentation, le gouvernement a tendance, par le biais de la législation, à arrêter ou à ralentir les augmentations de loyer. En août, le conseil municipal de Berlin a imposé une limite à l’augmentation des loyers. Le cours de l’action Deutsche Wöhnen a ensuite plongé de plus de 25%.

2. Bureaux
Pendant de nombreuses années, le marché pour les bureaux s’est caractérisé par des résultats relativement stables et un bon rendement en dividendes pour l’actionnaire. Ces dernières années, avec l’essor du télétravail, leur caractère défensif a été mis sous pression. Les nouvelles tendances, comme le coworking, entraînent une plus grande volatilité des taux d’occupation et une moindre visibilité sur les revenus locatifs. Les entreprises veulent aujourd’hui des modèles plus flexibles pour répondre aux besoins de leur personnel rajeuni. Un acteur classique sur le marché des bureaux est, par exemple, Befimmo.

3. Immobilier logistique
Avec l’essor du commerce électronique au cours des dernières années, il y a eu un changement notable en faveur des entreprises actives dans le secteur de l’immobilier logistique. Les sociétés immobilières réglementées belges Warehouses De Pauw et VGP font partie des sociétés bien connues dans ce secteur. Elles construisent ou exploitent généralement des entrepôts sur mesure pour un client qui conclut un contrat de location à long terme avec eux. Le commerce électronique est un moteur important à cet égard. En partie en raison de la croissance continue prévue du commerce électronique et de la stabilité offerte par les grands locataires comme Amazon ou BMW, ce segment est devenu extrêmement populaire au cours des dernières années. La différence entre la valeur nette de l’immeuble sous-jacent et le prix payé pour une action sur le marché boursier a fortement augmenté ces dernières années. L’expertise du management et les activités connexes, comme la production d’électricité à partir de panneaux solaires sur les centaines de milliers de mètres carrés du toit des entrepôts, a une valeur qui n’est pas incluse dans l’évaluation régulière des bâtiments.

4. Immobilier commercial
Ces dernières années, l’immobilier commercial a été soumis à de fortes pressions. Les gens achètent davantage en ligne et sont également plus enclins à faire leurs achats chez les grands détaillants plutôt que dans les points de vente au détail du village. De plus, il y a un effet auto-renforçateur. Si plusieurs magasins d’une rue ferment leurs portes, les autres magasins seront également touchés. Le groupe de l’immobilier commercial est très diversifié. Nous faisons la distinction entre les magasins de centre-ville et les centres commerciaux et les groupements commerciaux situés en dehors de la ville. Quares Retail Fund dans le centre d’Anvers et Vastned Retail NV sur les meilleurs sites à Madrid, Paris et Amsterdam sont des exemples du premier groupe. Wereldhave NV et Eurocommercial Properties exploitent des centres commerciaux. La localisation est extrêmement importante pour le dividende (et sa stabilité) et la valeur de la propriété.

5. Immobilier de soins de santé
Outre l’immobilier logistique, l’immobilier de soins de santé a également été extrêmement populaire ces dernières années. En Belgique, une incitation fiscale est proposée sous la forme d’un précompte mobilier réduit. Les dividendes des sociétés immobilières réglementées qui investissent dans l’immobilier de soins dans l’Espace économique européen sont soumis à un précompte mobilier de 15% seulement au lieu des 30% habituels. D’autre part, les sociétés d’immobilier de soins ont des contrats de location à long terme avec les prestataires de soins, ce qui limite le risque d’inoccupation. En outre, ces entreprises profitent du vieillissement rapide de la population en Europe occidentale, ce qui signifie que la demande reste forte. Le principal risque est que la croissance de l’offre dépasse la demande dans les années à venir. En Belgique, Aedifica et Care Property Invest sont des acteurs connus et expérimentés.

Incitation fiscale

Les sociétés immobilières réglementées sont exonérées de l’impôt sur les sociétés si elles distribuent au moins 80% du bénéfice net sous forme de dividende.

Il existe également une incitation fiscale supplémentaire pour l’immobilier de soins de santé. Le gouvernement belge encourage l’investissement dans l’immobilier de soins de santé dans l’Espace économique européen (EEE) avec une réduction du précompte mobilier sur les dividendes. Les SIR qui investissent au moins 60% dans l’immobilier de soins de santé ne doivent déduire que 15% au lieu des 30% habituels des dividendes qu’ils versent.

Conclusion

L’immobilier fait partie des priorités de l’investisseur belge. L’immobilier coté lui offre une gamme d’opportunités intéressantes pour diversifier son portefeuille immobilier. Le choix est vaste en fonction des différents types d’activités immobilières, mais aussi des zones géographiques dans lesquelles investir. Le cours de l’action par rapport à la valeur intrinsèque par action donne une première indication de la valeur relative de l’action. L’appré-ciation des investisseurs est liée Care Property Invest : Rendement brut en dividendes par rapport au dividende brut par action aux capacités de la direction qui gère la société immobilière réglementée. Cela influence le taux d’occupation, les chances de réaliser des plus-values et les possibilités de réaliser un revenu en marge des activités immobilières. Dierickx Leys Private Bank suit différents acteurs de l’immobilier mentionnés dans l’article sur www.dierickxleys.be/fr/etudes.

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