Immofinanz Analist: Jasper Thysens, CFA

Print deze pagina

Algemene gegevens

  • Datum: 22/04/2020
  • Koers opmaak studie: 15.73 EUR
  • Huidige koers: 17.75 EUR
  • Marktkapitalisatie: 1,76 miljard
  • Secteur: Vastgoed
  • Markt: Wenen
  • ISIN: AT0000A21KS2

Conseil de l'analyste

  • 18,60 €
  • 23,20 €

Advies: Kopen

Grafiek

Bron: Dierickx Leys

Indicatoren

Croissance

Stabilité

Qualité

Valeur

Activiteiten:

Immofinanz is een Oostenrijkse vastgoedgroep actief in het verhuren van kantoren en winkels in Oost- en West-Europa. Daarnaast ontwikkelt het bedrijf zelf ook vastgoedprojecten met als doel ze te verkopen zodra ze afgewerkt zijn. Het bedrijf heeft vandaag een portefeuille van gebouwen met een waarde van ongeveer € 5,1 miljard. De zeven kernmarkten van Immofinanz zijn Oostenrijk, Duitsland, Tsjechië, Slovakije, Hongarije, Roemenië en Polen. 

Immofinanz: portefeuilleverdeling in % (2019)

Bron: Immofinanz

Conclusie

Immofinanz kon mooie resultaten voorleggen voor het voorbije boekjaar, met een stijging van de huurinkomsten van 18%, een stijging van de nettowinst van 62% en een stijging van de operationele inkomsten (FFO) van 30%. Daarnaast steeg de bezettingsgraad naar een recordhoogte van 96,8%. Vanwege het inkoopprogramma van eigen aandelen daalden de cashreserves wel stevig, waardoor het bedrijf zich genoodzaakt zag om vanwege de coronacrisis een bijkomende kredietlijn van 100 miljoen euro te voorzien. Desondanks blijft de schuldgraad beperkt en kan het bedrijf met de aanwezige liquiditeiten wel de nodige schok opvangen. Het management is op heden echter niet in staat de totale impact van het coronavirus te kwantificeren. De huidige koers impliceert een korting op de netto-actiefwaarde van ongeveer 50%. Ondanks de panden naar alle waarschijnlijkheid neerwaarts gewaardeerd zullen worden, noteert het aandeel nog steeds aan een interessante prijs, waardoor het advies gehandaafd blijft op KOPEN.

Nieuws

  • Immofinanz heeft haar belang van 26% in CA Immo verkocht aan het Amerikaanse Starwood voor een prijs van € 757.9 miljoen of € 29.5 per aandeel. Een deel van de opbrengst zal worden gebruikt voor een inkoopprogramma eigen aandelen van maximum 9.7 miljoen aandelen of 8.66% van de uitstaande aandelen.

Resultaten

'000.00020132014201520162017201820192020E
Omzet787,7640,6566269,7514,8575,5-265,8
Operationele winst276,9364,8223,5141,974,6119,9137,4140,5
Nettowinst-34-11,3-355,2105,3171,3188,7215,8180
Boekwaarde52,3241,4335,3227,5425,2826,29-27,48
Winst per aandeel1,081,70-3,68-1,90-5,101,803,032,41
Koers/Boekwaarde0,460,500,590,600,730,840,900,58
Dividend per aandeel0000,600,700,85-0,90
Dividendrendement0002,46%2,75%3,71%-5,67%
Bron: Bloomberg





Resultaten boekjaar 2019 

  • De huurinkomsten stegen in 2019 met 18,1% tot 279,9 miljoen euro. Op like-for-like basis stegen de huurinkomsten met ongeveer 3%.
  • Het resultaat uit de asset management activiteiten steeg met 19,1% tot 207,3 miljoen euro.
  • De nettowinst steeg met 61,9% tot 352,1 miljoen euro. De nettowinst per aandeel bedroeg 3,37 euro en 3,03 euro op verwaterde basis.
  • De duurzame operationele inkomsten (FFO) stegen met 30,2% tot 137,4 miljoen euro, comfortabel boven de guidance van 128 miljoen euro.

Positieve punten 

  • De bezettingsgraad steeg met 1 procentpunt tot 96,8%, een record voor Immofinanz.
  • Het brutohuurrendement stagneerde nagenoeg op een mooie 6,5%.
  • De waarde van de portefeuille steeg met 18,1% tot 5,1 miljard euro. De verwaterde netto-actiefwaarde per aandeel (i.e. diluted EPRA NAV) steeg met ongeveer 8% tot 31,05 euro.
  • De financieringskosten daalden van 2,14% per jaar in 2018 tot 1,91% per jaar in 2019.
  • De solvabiliteitspositie bleef met 46% voldoende sterk.
  • De netto loan-to-value (LTV) bevind zich met 43% (37,3% in 2018) nog onder de target van 45%.
  • Immofinanz kreeg van Standard & Poor's een investment grade rating van BBB- met stabiele outlook.
  • Er werd in maart van 2020 wel een nieuwe kredietlijn voorzien van 100 miljoen euro om mogelijke schokken vanwege de coronacrisis op te vangen.
  • Ongeveer twee derde van het retail vastgoed valt onder Stop Shop, waarvan verwacht wordt dat de heropeningen sneller zullen plaatsvinden zoals in Oostenrijk reeds het geval is.
  • Immofinanz heeft de afgelopen 2 jaar verschillende inkoopprogramma's van eigen aandelen uitgevoerd. Hierdoor heeft het bedrijf ondertussen 10% van zichzelf in bezit of 11.2 miljoen eigen aandelen. Het bedrijf spendeerde in totaal € 250 miljoen met een gemiddelde terugkoopprijs van € 22.34 per aandeel.

Negatieve punten 

  • Het resultaat uit projectontwikkelingen bedroeg -12,4 miljoen euro (-4,3 miljoen euro in 2018). Deze daling resulteerde uit hogere constructiekosten.
  • De beschikbare cash en cash-equivalenten daalden met 45% tot 345,1 miljoen euro, voornamelijk gedreven door het inkoopprogramma van eigen aandelen dat ten einde kwam in augustus en enkele acquisities.
  • Vanwege de Covid-19 crisis werd besloten de Algemene Vergadering te verplaatsen naar 1 oktober 2020. Het bedrijf zal dan, naast de resultaten van de eerste jaarhelft van 2020, een voorstel communiceren wat betreft de distributie van de winsten van 2019. Het management acht het op dit moment namelijk onmogelijk om de volledige impact van de pandemie op de resultaten in te schatten. Er wordt getracht steeds in dialoog te gaan met de huurders om tot oplossingen te komen (bv. uitstel van huur mits versterking waarborgen), maar het bedrijf zegt wel opportunistische verzoeken tot huurverminderingen te weren. In de periode van begin maart tot midden april ontving Immofinanz 53,6% van de huren ondanks slechts 27,5% van de winkels geopend waren. Verder tracht de groep niet-dringend investeringen uit te stellen om zo de cash flow te beschermen.

SWOT

Sterktes 

  • Gefocust nieuw management dat Immofinanz wil stroomlijnen en waarde creëren
  • Interessante portefeuille vastgoed met focus op winkels en kantoren
  • Een van de goedkoopste vastgoedgroepen op de Europese beurzen
  • Geen zware terugbetalingen van schuld in komende twee jaren.

Zwaktes 

  • Russische shoppingcentra wogen de voorbije jaren op de resultaten van de groep.
  • Het aandeel noteert al enkele jaren met een grote décote op de beurs.
  • De nettowinsten kunnen flink variëren van kwartaal tot kwartaal afhankelijk van wanneer verkopen of andere eenmalige elementen gerealiseerd worden.
  • De kernmarkten voor het bedrijf situeren zich voornamelijk in Oost-Europa (Polen, Oostenrijk, Hongarije & Roemenië). Hierdoor is het geografische risico relatief hoger.

Opportuniteiten 

  • Verkopen van niet-kernactiviteiten aan prijzen boven geschatte waarde kunnen intrinsieke waarde Immofinanz nog verhogen
  • Bod op heel Immofinanz ook mogelijk gezien de sterke onderwaardering. 
  • Verdere inkoop van eigen aandelen met opbrengst van verkoop niet-kernactiviteiten kan intrinsieke waarde verhogen. 

Bedreigingen 

  • Mogelijke oververhitting van sommige Oost-Europese kantoormarkten kan zorgen voor een overaanbod en daling van de prijzen
  • Sterk stijgende rentevoeten zouden een negatief effect hebben op de intrinsieke waarde.

Overzicht historische adviezen

Date Koers Advies
2017/04/12 1.79 EUR Kopen
2017/08/04 2.15 EUR Houden
2017/12/15 2.04 EUR Kopen
2018/06/04 2.07 EUR Kopen
2018/07/16 22.6 EUR Houden
2018/10/12 20.22 EUR Kopen
2019/04/30 22.88 EUR Houden
2019/12/10 23.65 EUR Kopen

Lexicon

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

Disclaimer

  • Deze aandelenstudie is een publicatie van Dierickx Leys Private Bank. Ze is opgesteld op basis van zorgvuldig geselecteerde bronnen en eigen onderzoek en volgens degelijke hypotheses, zonder dat de juistheid en volledigheid ervan gegarandeerd kan worden. Ze bevat opinies die op datum van publicatie geldig zijn maar in de toekomst kunnen wijzigen. De bank is niet verantwoordelijk voor enige schade die uit deze adviezen zou voortvloeien.

  • Materiële informatiebronnen zijn de publicaties (o.a. persmededelingen) en jaarrekeningen van de bedrijven in kwestie die geanalyseerd worden, analyses en studies van grootbanken en berichtgeving in gespecialiseerde financiële pers.

  • De studie is gebaseerd op een eigen fundamentele analyse van de betreffende onderneming, rekening houdende met kasstromen, winstevolutie, groei, stabiliteit en kwaliteit van het management. Fundamentele analyse heeft tot doel een inschatting te maken van de huidige intrinsieke waarde van een onderneming en haar meest waarschijnlijke evolutie, binnen de activiteitssector en de geografische zone waarin ze bedrijvig is. Hierbij worden ook de relevante macro-economische factoren in beeld gebracht. De daaruit voortvloeiende aanbevelingen zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief. De studie wordt aangepast na de publicatie van de resultaten (per kwartaal of halfjaarlijks) of tussentijds indien er zich belangrijke gebeurtenissen voordoen.

  • Deze publicatie betreft geen gepersonaliseerde beleggingsaanbeveling. De beleggingsinstrumenten vermeld in deze publicatie zijn niet geschikt voor alle beleggers. Er dient rekening gehouden te worden met de doelstellingen, financiële draagkracht, kennis, ervaring en risicokenmerken van de belegger. Vraag raad aan uw beleggingsadviseur.

  • Deze studie is uitgewerkt volgens interne en wettelijke richtlijnen i.v.m. onafhankelijk onderzoek, sperperiodes en functiescheidingen, die opgevraagd kunnen worden bij de juridische dienst van de bank.
    De bank heeft geen belangen in de vermelde maatschappijen en onderhoudt er geen zakenrelatie mee, maar de bank of haar medewerkers kunnen mogelijk wel een positie aanhouden in vermelde effecten of afgeleide effecten.

  • Deze aandelenstudie werd niet voorgelegd aan de emittent.

  • De gegevens in vreemde valuta zijn onderhevig aan fluctuaties van de wisselkoers. Deze kunnen het rendement beïnvloeden.
    De vermelde historische resultaten en prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

  • De bevoegde autoriteit is de FSMA.

  • Overname uit deze publicatie is toegelaten mits bronvermelding.